Marché hypothécaire : les petits prêteurs gagnent du terrain

Le marché hypothécaire québécois a connu plusieurs changements au cours des dernières années, ce qui a mené à une présence de plus en plus importante des prêteurs non traditionnels, selon le dernier portrait annuel du secteur dressé par JLR.

Premier constat : malgré une reprise de ventes de propriétés en 2016, le nombre d’hypothèques publiées au Registre foncier est en déclin. Ainsi, on en a recensé 240 000 l’année dernière, soit une baisse de 1 % comparativement à l’exercice 2015. JLR attribue ce recul à « un changement dans la fréquence de publication des renouvellements et refinancements hypothécaires ».

Sur ce nombre, 127 000 hypothèques étaient reliées à l’acquisition d’une nouvelle propriété (+6 % par rapport à 2015), tandis que 113 000 étaient plutôt des renouvellements ou des refinancements (-8 % comparé à 2015).

DESJARDINS DOMINE TOUJOURS LE MARCHÉ

Le rapport montre que les huit principales institutions financières du Québec ont consenti 87,5 % des hypothèques associées à de nouvelles acquisitions l’an dernier, ce qui représente une baisse de 1 % par rapport à 2015. Les autres prêteurs (sociétés de financement hypothécaire, compagnies d’assurance et prêteurs privés) ont gagné du terrain au cours des cinq années écoulées, passant de 9,4 % des parts de marché en 2011 à 12,5 % en 2016.

Desjardins continue d’être le leader hypothécaire dans la province, loin devant les sept grandes banques canadiennes. L’an dernier, le Mouvement a signé 38 % des actes hypothécaires sur des propriétés nouvellement acquises. Présente partout sur le territoire québécois, la coopérative se distingue avec plus de la moitié du marché dans la région de Trois-Rivières, souligne JLR.

La CIBC se démarque elle aussi avec la plus forte croissance des parts de marché en cinq ans parmi les huit principales institutions financières. Alors qu’elle avait octroyé 3,8 % des prêts hypothécaires reliés à l’achat d’une propriété en 2011, ce pourcentage a grimpé à 5,2 % en 2016.

Les parts de marché des six autres établissements bancaires sont, dans l’ordre :

• Banque Nationale (13 %);
• RBC (9 %);
• BMO (7 %);
• TD (7 %);
• Banque Scotia (5 %);
• Banque Laurentienne (3 %).

« LA DONNE VA CHANGER POUR LES CRÉANCIERS »

Selon JLR, la croissance de la part de marché des prêteurs autres que les grandes institutions financières résulte principalement des progrès technologiques, des politiques publiques destinées à accroître la concurrence et d’une présence plus importante des courtiers hypothécaires.

« Plusieurs changements ont bouleversé le marché hypothécaire québécois depuis quelques années. Les taux d’intérêt ont atteint un plancher, les courtiers hypothécaires se font de plus en plus présents, les sociétés de financement hypothécaires ont pris de l’expansion et les marges de crédit hypothécaires sont maintenant fréquentes », résume la firme.

Dans un contexte aussi fluctuant, JLR souligne qu’il est important de se tourner vers l’avenir, « car les nouvelles règles hypothécaires changeront la donne pour les créanciers ». La firme prévoit que le marché des hypothèques résidentielles, qui représente environ 90 % de l’ensemble du marché hypothécaire, sera touché.

Même si la concurrence devient plus forte avec l’arrivée de plusieurs « petits » joueurs, il ne faut pas oublier que les sociétés de financement hypothécaire ne sont pas seulement des concurrents des grandes banques, insiste par ailleurs JLR. Relevant qu’il existe une relation de coopération entre les deux types d’institutions, la firme cite une récente étude de Coletti, Gosselin et MacDonald selon laquelle les banques achètent environ 40 % du financement des sociétés de financement hypothécaire au Canada, le reste étant principalement financé par les programmes de titres hypothécaires émis en application de la Loi nationale sur l’habitation et des obligations hypothécaires du Canada.

« Ainsi, une portion du marché qui semble à première vue avoir été perdue par les principales institutions est indirectement détenue par celles-ci à travers les sociétés de financement hypothécaire », constate JLR.

LA CROISSANCE DES PETITS JOUEURS RALENTIE?

La firme juge que « même si les nouvelles règles hypothécaires annoncées à l’automne dernier [par le gouvernement fédéral] ne s’adressent pas spécifiquement aux petits prêteurs, ceux-ci pourraient être plus touchés par ces modifications ».

Citant l’étude de Coletti, Gosselin et MacDonald, elle indique que « toutes choses égales par ailleurs, 43 % des prêts hypothécaires assurés à haut ratio qui ont été émis par les sociétés de financement hypothécaire entre le quatrième trimestre de 2015 et le troisième trimestre de 2016 n’auraient pu être assurés aux termes des nouvelles règles, contre 27 % des prêts hypothécaires provenant des prêteurs traditionnels. »

Autrement dit, « les petits joueurs sont davantage exposés à une clientèle qui, avec la venue des nouvelles règles hypothécaires, devra revoir son projet d’acquisition ou même renoncer à celui-ci », résume JLR. Avec pour conséquence notable que « la croissance des parts de marché des petits joueurs pourrait être ralentie lors de la prochaine année ».

Sa conclusion? « Finalement, tous les créanciers risquent d’être touchés par les baisses de ventes que les nouvelles règles hypothécaires vont probablement créer en 2017. Avec une diminution des acquisitions de propriétés, moins de nouvelles hypothèques devraient être signées. Cela implique que, pour une part de marché constante, le nombre d’hypothèques émis diminuera pour les différentes institutions. Ces changements dans le marché exigeront une adaptation des prêteurs. »

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