OPINION – Les conséquences des cadeaux du fédéral

Les mesures annoncées par Bill Morneau visant à aider les Canadiens à acheter leur première maison ne sont assurément pas passées sous silence dans les médias. Elles ont en quelque sorte été la vedette du dernier budget fédéral, constituant un avantage certain pour les familles dont le revenu se situe sous la barre des 120 000 $ par année.

Parmi celles-ci, l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, un programme qui permettra aux premiers acheteurs* d’une habitation de bénéficier d’un « prêt cadeau » de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), sans intérêt, représentant soit 5 % du prix d’achat d’une propriété existante, soit 10 % de celui d’une construction neuve.

Ce montant sera versé aux créanciers en plus de la mise de fonds des emprunteurs et réduira ainsi les paiements hypothécaires à effectuer. Le « cadeau sans intérêt » sera remboursable à la vente de la propriété et ne viendra pas se substituer à la mise de fonds minimum obligatoire de 5 % à fournir par les clients, ni la réduire. Toutes les modalités ne sont cependant pas clairement précisées dans les documents budgétaires pour le moment.

Ce programme, en lien avec l’objectif clair de stimuler le marché de l’habitation et surtout de la construction, pourrait avoir quelques conséquences importantes sur le marché immobilier.

1) Une diminution de la valeur marchande des propriétés existantes?

Prenons le cas de l’achat d’une résidence existante de 240 000 $, avec une mise de fonds de 5 % du client et le prêt sans intérêt de 5 % venant de la SCHL, qui totalisent ensemble 24 000 $. Le paiement hypothécaire mensuel du client oscillera aux alentours de 1 121,56 $/mois**.

Si ce même client opte plutôt pour une construction neuve de 254 000 $, soit 14 000 $ de plus, avec sa propre mise de fonds de 5 % et le prêt sans intérêt de la SCHL de 10 %, amenant le tout à 38 100 $, le paiement mensuel sera d’environ 1 121,04 $/mois**.

Cela veut donc dire que pour la même facture hypothécaire mensuelle, un client budgétant principalement sur sa capacité à la payer pourrait se tourner vers une maison neuve plus coûteuse qu’une maison existante. Comme dirait l’autre : « Pourquoi acheter usagé quand tu peux t’en payer une neuve?!? »

2) Une augmentation du prix des constructions neuves?

C’est connu, les dernières années ont été difficiles pour l’industrie de la construction et certaines compagnies ont peiné à trouver la rentabilité. Il faudra donc être vigilant : les cadeaux du gouvernement destinés aux contribuables pourraient aussi devenir ceux des entrepreneurs.

Si l’on se réfère à l’exemple du point 1, considérant le budget des clients et leur capacité à payer, le prix des maisons neuves pourrait-il soudainement augmenter ? Si c’est bon dans un sens, c’est bon dans l’autre, non?

3) Des maisons neuves vraiment tout inclus?

On conseille souvent aux acheteurs de maisons neuves de ne pas négliger l’investissement nécessaire au terrassement et à l’aménagement paysager. Or, il est rare qu’un entrepreneur inclut ces services dans le contrat de vente.

Il y a toutefois de fortes chances que cela devienne pratique courante dans l’industrie de la construction résidentielle. Comme le prêt de 10 % de la SCHL s’applique au prix d’achat de la demeure, les acheteurs voudront inclure à ce prix un maximum de dépenses admissibles*.

Il en ira forcément de même pour les propriétés existantes. Les acheteurs voudront possiblement inclure dans le prix d’achat les travaux et rénovations à effectuer et bénéficier du 5 % de la SCHL sur ces investissements.

4) Un don pour financer sa mise de fonds?

Certains acheteurs bénéficient d’un don d’un proche afin de fournir la mise de fonds minimum de 5 %. Cela permet à des clients sans mise de fonds importante d’accéder à la propriété.

Bien que cette situation ne soit pas idéale du fait que détenir des liquidités est primordial afin de pallier tous les coûts de démarrage et d’entretien, je mettrais ma main au feu qu’il s’agira d’une tendance à la hausse puisque l’apport de 5 % d’un proche sera égalé par le programme dans le cas d’une construction existante, ou même doublé pour une neuve. De quoi rendre l’achat plus « logique » aux yeux des acheteurs et des proches.

5) Vers un nouveau record d’endettement?

Le programme favorisera donc grandement l’accessibilité à la propriété pour les nouveaux acheteurs en réduisant les mensualités applicables. Il sera toutefois intéressant de voir si cette aide ne poussera pas simplement les acheteurs à acheter plus gros, plus grand, plus beau ou plus cher?

L’endettement des ménages est très préoccupant depuis plusieurs années et je me permets de mettre en doute l’incidence qu’aura ce programme sur celui-ci. Je crains que les consommateurs ne s’en permettent que tout simplement plus.

L’application précise du programme n’est toujours pas connue au moment d’écrire ces lignes et j’ai bien hâte d’en savoir plus et d’en voir les effets, car les fleurs viennent rarement sans le pot.

Certains points à surveiller :

• Le remboursement dû sera-t-il égal au montant emprunté ou représentera-t-il un pourcentage du prix de vente? Dans le cas où un client ferait des rénovations et augmenterait la valeur de sa propriété, le remboursement deviendrait alors plus important que l’emprunt « sans intérêt ».
• Le client pourra-t-il transférer un prêt hypothécaire bénéficiant du programme vers une nouvelle institution? Le programme sera-t-il enregistré comme un prêt hypothécaire de deuxième rang, donc une créance en soi par-dessus le premier créancier, limitant ainsi les options de transfert du client? Le client devra-t-il rembourser « l’emprunt du programme » avant de transférer? J’ose espérer que le tout est bien réfléchi, sinon les banques auront un avantage concurrentiel sur les acheteurs alors que c’est eux que l’on tente d’aider.

Bref, beaucoup de questions subsistent, mais une chose est certaine : des changements importants sont à prévoir. Il s’agit donc d’un dossier à suivre de près.

* Le terme « premiers acheteurs » et les dépenses admissibles au prêt de la SCHL seront à clarifier lors de l’application du programme.

** Basé sur un amortissement de 25 ans et un taux d’intérêt de 3,50 %.