Rembourser rapidement son hypothèque ou pas?

Le débat est loin d’être nouveau, mais loin d’être clos. Dans La Presse, Pierre-Yves McSween revient sur l’histoire de Sean Cooper, ce Torontois ayant payé son prêt hypothécaire résidentiel en trois ans au prix de tous les sacrifices, histoire qu’il raconte dans son ouvrage intitulé Burn Your Mortgage. Mais payer sa maison avant toute autre chose est-elle vraiment la solution en matière d’investissement?

Pas si sûr, répond Pierre-Yves McSween.

« Pendant que l’on propose de diversifier ses placements à tout prix, notre vie financière personnelle est souvent du type « all in« , souligne-t-il. Beaucoup de Québécois ont un employeur et leur principal « investissement » demeure leur résidence : une belle concentration de risques. »

Bref, le célèbre comptable rappelle la sacro-sainte règle de l’effet de levier.

« Si on peut investir ses billes ailleurs [que dans le remboursement de son hypothèque] et à un meilleur rendement que le coût de la dette, cela vaudra la peine, écrit-il. Par exemple, une personne a un taux marginal d’impôt combiné fédéral et provincial de 37,12 % et son prêt hypothécaire est négocié sur un terme de cinq ans fixe à 2,54 %. Cela veut dire que les placements doivent rapporter un rendement net supérieur au taux d’intérêt sur la dette pour justifier l’effet de levier. »

DIVERSIFIER

Un point de vue partagé par d’autres spécialistes. Rebutées par la volatilité des marchés dans les dernières années, et alors que les taux d’intérêt sont bas, certaines personnes considèrent l’achat d’une maison comme une solution de rechange à un investissement dans des actifs financiers comme des actions ou des obligations, rappelait le chroniqueur Peter Drake en 2010.

Mais selon lui, épargner en vue de la retraite et payer une maison devrait être considéré comme des activités complémentaires.

« Chacune sert à appuyer l’autre (je pense au Régime d’accession à la propriété et à un prêt hypothécaire de transformation de l’avoir propre foncier, en cas d’urgence), écrit-il. L’élaboration d’un plan destiné à optimiser les deux activités devrait permettre à vos clients de trouver la meilleure solution possible. »

Le professeur au département de finance de HEC Montréal Jean-Philippe Tarte croit lui aussi que le seul achat d’une propriété n’a pas grand sens sur le plan du rendement financier.

« Si le but est de s’exposer au marché immobilier comme catégorie d’investissement [non traditionnel], l’achat d’une propriété privée signifie que l’on investit dans un seul actif, faisait-il remarquer en 2013. C’est comme si j’investissais tout mon argent dans les actions d’une seule compagnie. »

Selon lui, un investisseur désireux de profiter des variations du marché immobilier aurait tout intérêt à placer ses deniers dans d’autres outils de placement, comme les fonds d’investissement immobilier. « Avec une résidence, on ne s’expose qu’au marché résidentiel, souligne-t-il, alors qu’avec ce type de fonds, nos placements sont diversifiés aussi sur les marchés de l’immobilier industriel, commercial ou locatif. »

Bref, si la réalisation de Sean Cooper est tout un exploit, dans la réalité, peu d’experts suggéreraient de le faire.