Surévalué, le marché des condos?

Le marché de la copropriété du Grand Montréal est très actif, mais il n’est plus en surchauffe. Un avantage pour les futurs acheteurs, puisqu’ils ont plus de choix et de pouvoir de négociation, croit Paul Cardinal, directeur Analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), qui s’exprimait dans le cadre d’une conférence tenue hier au Complexe Desjardins par le Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Depuis la fin 2012, on peut observer un ralentissement du nombre de transactions, selon l’analyste, de même qu’une stabilisation des prix. « C’est une belle fenêtre d’opportunité pour les acheteurs, notamment à cause des bas taux d’intérêt », ajoute-t-il. Le resserrement des nouvelles règles hypothécaires, en 2011 et 2012, a également pesé dans la balance et créé une légère offre excédentaire, croit M. Cardinal.

Et les perspectives sont très bonnes, principalement à cause de la démographie, soit le nombre plus élevé de personnes seules, de couples sans enfants et de baby-boomers intéressés à acheter des condos. « On est simplement dans une période d’ajustement présentement. Il faut faire la différence entre ajustement et effondrement. On assistera sûrement à de légères baisses mensuelles au cours des prochains mois, mais on ne doit pas paniquer! », affirme-t-il. Pour lui, les prix sont là où ils devraient être. Il prévoit une stabilité des prix pour les 12 à 18 prochains mois, puis une augmentation, qui devrait suivre l’inflation.

Marco Fontaine, directeur principal Ventes et marketing de District Griffin, croit que comme la majorité des condos sont habités par leurs propriétaires (à Montréal, seuls 10 à 15 % des condos sont achetés dans un but d’investissement), le marché est beaucoup moins spéculatif que celui de Toronto, et il y a moins de risque de bulle immobilière. Mais ceux qui décident de louer leur condo trouveront preneur, selon M. Cardinal. « Il se construit peu de logements locatifs à Montréal, et il y a une demande pour des appartements neufs et plus luxueux. Les condos en location sont donc très populaires dans les quartiers centraux. »

Qui sont les acheteurs?

• Selon une étude menée par la FCIQ à l’automne dernier, au cours des cinq prochaines années :
• – le tiers des acheteurs auront moins de 30 ans, l’autre tiers 30 à 45 ans et le dernier tiers, plus de 45 ans.
• – 50 % des acheteurs potentiels sont des personnes seules
• – 9 personnes sur 10 n’ont pas d’enfant
• – 7 personnes sur 10 ont un diplôme universitaire
• – 55 % sont des premiers acheteurs

Les condos trop nombreux et trop coûteux?

Pour Jacques Vincent, président de Prével, un promoteur immobilier à Montréal spécialisé dans les projets de copropriété, et Marco Fontaine, les unités invendues ne sont pas si nombreuses que semble le croire la population, même s’il constate que nous sommes dans une période de ralentissement. « Ce genre de message, ça crée une mauvaise impression dans la tête des acheteurs », déplore M. Vincent, ajoutant du même souffle qu’il est très optimiste quant à l’avenir du marché des copropriétés. « La démographie est très positive à Montréal. La garantie de maintien des prix, ce sont les immigrants, qui restent en grande majorité à Montréal », croit-il

Pour Marco Fontaine, en comparaison avec les autres grandes villes canadiennes, les condos montréalais sont très accessibles. Un avis que partage Paul Cardinal. « L’abordabilité est sensiblement la même que dans les années 1980. »

Tendance : des unités plus petites

La tendance de la décennie? C’est la rationalisation des espaces, estime Jacques Vincent. « En 1998, un condo d’une chambre avait une superficie de 975 p² environ. Aujourd’hui, c’est plutôt 550 p². » Une tendance généralisée en Europe, et qui s’est étendue récemment à la Californie, New York, Toronto, et maintenant au Québec. « C’est très positif, parce que les jeunes ont ainsi accès à la propriété. Et la meilleure politique pour garder les familles à Montréal, c’est de permettre aux jeunes d’acheter une propriété », croit-il. Et cette rationalisation vient avec des bonis, selon Marco Fontaine : « on offre des milieux de vie, avec des piscines, des gyms, des terrasses sur le toit, etc. Ces espaces communs deviennent des extensions des condos ».

Des conseils pour les futurs acheteurs?

Selon Marco Fontaine, il faut voir à long terme quand on acquiert un condo dans la région montréalaise. Mais la clé c’est la localisation. « Le site doit être optimal, près des transports en commun et des commerces. Il faut aussi tenir compte du quartier. Est-ce que la popularité de ce quartier est en hausse ou en baisse? Il faut aussi se demander si le produit qu’on achète est populaire. » Même son de cloche du côté de Jacques Vincent. « Il faut acheter dans des quartiers porteurs, de promoteurs sérieux », conseille-t-il.

L’évolution des prix des condos

• Entre 1993 et 2013, il y a eu 5,5 fois plus de reventes de condos dans la région de Montréal.
• Le prix moyen des condos est passé de 105 000 $ en 1993 à 265 000 $ en 2013 dans le grand Montréal.
• Sur l‘île de Montréal, le prix moyen des copropriétés était 2,6 fois plus élevé en 2013 qu’en 1993, se chiffrant à 305 000 $. Le prix médian atteignait 275 000 $ l’année dernière.