Investissement : un chalet ou des fonds communs ?

Un investisseur désireux de faire fructifier son capital devrait-il acheter un chalet ou des fonds communs ? Voilà la question que lance Ted Rechtshaffen, président de la firme torontoise Tridelta Financial Partners.

Ted Rechtshaffen estime que cette question est pertinente, compte tenu de la flambée des prix des résidences secondaires au pays au cours des dernières années et des difficultés boursières. Les investisseurs, dit-il, pourraient être tentés de troquer les produits financiers contre des biens immobiliers. C’est ce qu’a fait l’un de ses clients qui a acheté un chalet il y a 18 ans au coût de 125 000 $. Aujourd’hui, cette propriété vaut 400 000 $. Ce client estime avoir réalisé l’affaire de sa vie.

L’est-ce vraiment ?

LA VALEUR NETTE DU CHALET

À première vue, le client semble avoir raison. L’appréciation de sa propriété représente un rendement de 7,1 % avant impôt, calcule Ted Rechtshaffen. Mais attention, prévient-il. Pour chiffrer le rendement net du chalet, il faut prendre en compte :

– L’impôt sur le gain en capital : si le chalet n’est pas sa résidence principale, le propriétaire devra déclarer un gain en capital imposable lorsqu’il en disposera. Cet impôt à payer aura pour effet de diminuer le rendement global de son placement.

– Le coût des taxes municipales et des frais d’entretien : Ted Rechtshaffen évalue l’ensemble de ces dépenses à 1,8 % par année de la valeur de la propriété (selon les régions, ce pourcentage peut varier de 1,25 % à 2,50 %). Le montant correspondant à ces 18 années de dépenses sera soustrait du prix de vente final, en supposant que le client vend son chalet 400 000 $.

– Les frais liés à la vente : La commission de l’agent immobilier, les frais d’arpentage, la facture du notaire, etc., peuvent totaliser 7 % du prix de vente.

En considérant tous ces frais, Ted Rechtshaffen conclut que le rendement véritable du chalet est de 5,1 %, non plus de 7,1 %. En chiffres réels, il situe la valeur nette de la propriété à 294 500 $ au lieu de 400 000 $.

INVESTIR DANS DES FONDS COMMUNS 

Maintenant, si son client avait placé 125 000 $ dans des fonds communs il y a 18 ans, où en serait-il aujourd’hui ? Ted Rechtshaffen a passé en revue le rendement de quatre fonds populaires qui auraient convenu au profil d’investisseur de son client. Voici les résultats sur 18 ans (les rendements incluent les frais):

– Acuity Revenu élevé : rendement de 6,8 %.

– CIBC Croissance du dividende : rendement de 7,57 %.

– Co-operators Revenu fixe : rendement de 6,34 %.

– Invesco Canadien équilibré: rendement de 7,32 %.

« Il y a 18 ans, si mon client avait investi 125 000 $ dans le fonds Invesco Canadien équilibré, par exemple, il aurait aujourd’hui 415 400 $ », estime l’expert. C’est une différence de plus de 120 000 $, en faveur des fonds communs, comparativement à la valeur nette du chalet aujourd’hui. «Imaginez quel serait l’écart si le marché des résidences secondaires n’avait pas bondi au cours des dernières années. Mon client aurait pu acheter un chalet rien qu’avec les profits réalisés avec des fonds communs », lance Ted Rechtshaffen.

Le conseiller est bien conscient que sa démonstration n’est que purement financière. Elle fait abstraction des facteurs émotifs qui entourent très souvent la possession d’une résidence secondaire, comme le resserrement des liens familiaux et le fait de disposer d’un endroit où l’on peut faire le vide sans se casser la tête.

Quand même, insiste-t-il. Les investisseurs doivent savoir que les placements immobiliers résidentiels finissent par coûter cher. Sur de longues périodes de temps, ils ne réussissent pas à surclasser des produits financiers typiques, comme les fonds communs, conclut Ted Rechtshaffen.