La SCHL hausse ses frais aux émetteurs

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a décidé de tripler la note de frais imposée aux institutions financières qui garantissent les prêts des marchés des titres adossés à des créances hypothécaires. Une décision qui pourrait, en bout de ligne, coûter plus cher au consommateur, selon Garry Marr du Financial Post.

« Ce choix semble s’inscrire dans la volonté du gouvernement fédéral de réduire significativement son rôle dans le marché de l’assurance hypothécaire, note M. Marr. Mais cela pourrait avoir comme avantage collatéral de freiner un peu le marché immobilier, surestimé de 30 %, selon la Banque du Canada. »

Pour Rob McLister, fondateur du site www.ratespy.com, il ne fait aucun doute que ces changements coûteront plus cher aux acheteurs de première maison. Environ 600 $ pour une hypothèque de 250 000 $, pour être plus précis.

« La question de savoir si cette modification provoquera une hausse des taux hypothécaires ne se pose même pas. Il s’agit là d’un coût supplémentaire directement imposé aux émetteurs de titres adossés à des créances hypothécaires », explique M. McLister. Et ce coût pourrait se traduire concrètement dans le marché par un bond de 10 points de base pour les hypothèques fermées de cinq ans. « Ça n’empêchera pas les gens d’acheter des maisons, mais c’est tout de même de l’argent qui sort de leur portefeuille », ajoute ce dernier.

La crainte d’une bulle immobilière

Comme on le sait, la SCHL gère le marché des titres adossés à des créances hypothécaires selon les dispositions de la Loi nationale sur l’habitation. En vertu de ce programme, la SCHL garantit le paiement ponctuel en capital et intérêts sur ces titres émis et adossés par des portefeuilles de prêts éligibles, et ce, pour une valeur actuelle de près de mille milliards de dollars.

Ainsi, lorsque la société d’État signale son intention haussière en matière de frais de service, cela ne peut qu’avoir une influence sur les taux hypothécaires accordés. Par exemple, dans la catégorie des hypothèques à échéance fixe de cinq ans, les frais passeront de 0,20 % de la valeur de l’hypothèque à 0,60 %, plus précisément pour les institutions financières dont le total de garanties annuelles dépassent les 6 G$. Un changement dont pourraient bénéficier les plus petites banques se plaçant sous cette barre, dont les frais passeront à 0,30 %.

Encourager le développement du financement alternatif privé

Effectifs en date du 1^er avril 2015, ces changements sont apportés « afin de soutenir le secteur hypothécaire canadien », notamment « en encourageant le développement d’options de financement alternatives dans le secteur privé », a déclaré la SCHL dans un avis aux émetteurs.

Selon Evan Siddall, président de la SCHL, l’idée d’instaurer une formule permettant aux défauts de paiement de s’inscrire en tant que charges déductibles pour les banques continue d’être étudiée.

Dans le contexte actuel, tout prêt hypothécaire accordé par une institution financière réglementée par Ottawa doit être assorti d’une assurance-prêt hypothécaire si la mise de fonds initiale est inférieure à 20 %. La SCHL n’accepte aucun autre type de prêt dans le cadre de ce programme.

« La récente hausse de frais ne vise probablement pas directement à ralentir le marché, malgré les inquiétudes de surévaluation soulevées par la Banque du Canada, a déclaré Benjamin Tal, économiste en chef adjoint à CIBC. Il s’agit plutôt de réduire la présence de la SCHL face à la taille du marché. Au lieu de faire un grand pas, elle fait plusieurs petits pas. » Ce dernier faisait probablement référence à d’autres mesures récentes, dont la révision de l’amortissement hypothécaire de 40 à 25 ans visant, elle aussi, à diminuer les risques de bulle immobilière.

Peter Routledge, analyste à la Banque Nationale, confirme également les propos de M. Tal. « La SCHL ne veut rien changer qui pourrait avoir un effet dramatique sur le marché immobilier, ce qui est mauvais pour tout le monde, en général, et pour le gouvernement qui supporte le risque en matière de crédit, en particulier. »

Selon lui, un seul changement ne peut témoigner des changements en cours à la société d’État, mais une perspective tenant compte des six dernières années le peut. « Cela a contribué à prévenir une hausse excessive du crédit aux ménages », note M. Routledge.