Les modes de détention immobilière en Floride : quels sont les choix?

Nous avons tous rencontré, dans les dernières années, des clients qui ont acheté ou désirent acheter un condo ou une maison aux États-Unis, et plus particulièrement en Floride. La question qui revient constamment est de savoir comment structurer la détention d’un tel immeuble à l’étranger. N’étant pas spécialistes en fiscalité internationale, loin de nous l’idée d’analyser toutes les règles d’imposition canado-américaines, notre objectif est plutôt de présenter très brièvement les règles générales d’imposition américaines pour un non-résident, et les principaux modes de détention possibles.

1. Le gain imposable et l’« estate tax »

1.1 Pour un particulier

Actuellement, si le propriétaire d’un bien immobilier détenu aux États-Unis est un particulier, celui-ci se verra imposé sur le gain réalisé sur la disposition (du vivant), générant un impôt américain maximal de 20 %, lequel sera déduit de l’impôt canadien. Comme nous le verrons à la section 2, la détention personnelle s’avère souvent préférable sous réserve des droits successoraux américains (« estate tax »).

1.2 « Estate tax »

Un résident canadien qui n’est ni résident ni citoyen américain sera imposé à son décès sur la valeur des biens qu’il détient aux États-Unis.

L’impôt successoral américain se situe généralement entre 20 % et 37 % selon la valeur des biens (taux progressif). Cependant, il existe une exemption de base qui a été portée, le 1er janvier 2013, à 5 250 000 $ US1.

Selon des dispositions prévues à la convention fiscale Canada–États-Unis, les résidents canadiens ont droit au même crédit unifié de 5 250 000 $ US que les Américains. Il doit cependant être calculé au prorata de la juste valeur marchande (JVM) des biens américains détenus par ces résidents canadiens sur la JVM de leur succession mondiale.

Sans voir en détail le calcul, prenons l’exemple d’un Canadien détenant un condo en Floride d’une JVM de 500 000 $ et possédant une succession mondiale de 5 000 000 $. Il n’y aurait aucun droit successoral américain à payer, car bien que l’impôt sur les droits successoraux avoisinerait 155 000 $ (selon un taux d’environ 31 %), le crédit unifié lui est supérieur.

Des assurances vie pourraient être souscrites au Canada pour couvrir le paiement des droits successoraux américains. Il est à noter cependant que le calcul de la succession mondiale doit inclure le produit d’assurance vie reçu ou à recevoir par la succession. Donc, la mise en place d’une telle police implique une grande prudence, car elle assujettirait éventuellement le particulier à des droits successoraux américains selon le calcul du crédit détaillé ci-dessus.

2. Les modes envisageables de détention par une société

2.1 Société canadienne

Il est possible d’acquérir un immeuble aux États-Unis à partir d’une société canadienne. La détention d’un bien à usage personnel par une société crée un avantage imposable à l’actionnaire qui l’utilise, problème qui rend ce type de détention non souhaitable.

2.2 Société américaine

Si une société américaine détient un tel bien, l’impôt au décès demeure présent, car les actions font partie de la succession du défunt. De plus, les mêmes conséquences fiscales canadiennes s’appliqueront à l’actionnaire de son vivant, particulièrement l’avantage imposable, ce qui en fait un mode peu recommandable.

3. Les modes de détention personnelle possibles

3.1 « Tenancy in fee simple »

Ce premier type de détention est à favoriser si l’achat de la propriété s’effectue uniquement par le conjoint le moins riche, car tel que nous l’avons vu à la section 1, le calcul de l’exemption se trouve ainsi moins affecté.

3.2 « Tenancy by the entirety »

Ce type de détention s’adresse uniquement aux conjoints mariés, lesquels sont, en tant qu’époux, les deux acquéreurs à parts égales de la propriété qui apparaît sur le titre. Un droit de survie en cas de décès de l’un d’entre eux entraînera une transmission automatique en faveur du survivant, ce qui en fait un type de détention très apprécié et utilisé par les Américains. Cependant, un résident canadien devra généralement éviter ce type de détention, car le défunt est réputé avoir disposé de la totalité de l’immeuble aux fins du calcul de l’impôt sur les successions.

3.3 « Joint tenancy »

La copropriété indivise représente un autre mode de détention courant aux États-Unis. Dans ce cas, tous les copropriétaires sont égaux et détiennent un seul et même titre. Ce dernier peut aussi s’assortir d’un droit de survie. Ce type de détention pourrait s’appliquer, par exemple, à des conjoints de fait canadiens. Il vaut généralement mieux l’éviter, en raison de la présomption de disposition de la totalité du bien pour un indivisaire qui décède.

3.4 « Tenancy in common »

Ici, on retrouve plusieurs indivisaires pour lesquels on a divisé la valeur du bien, qu’elle soit égale ou inégale entre eux. Par exemple, il arrive souvent qu’un enfant d’un copropriétaire soit impliqué à raison d’une valeur de 1 %. Il faudrait cependant, en pratique, que cet enfant paie sa part de la mise de fonds, de l’hypothèque et des dépenses rattachées à l’immeuble. À noter que l’impôt américain reconnaît un escompte de 20 à 25 % de la valeur de l’immeuble si la détention est en indivision en raison d’absence de marché. Les propriétés plus dispendieuses gagnent à favoriser ce type de détention.

4. Autres modes de détention et autres considérations

Il existe également d’autres modes de détention plus complexes, comme l’utilisation d’une fiducie du Québec, une fiducie révocable de la Floride, la société de personnes canadienne, la « limited liability company », et la stratégie avec prêt à recours limité (« non-recourse loan »). Il existe par ailleurs plusieurs autres considérations dont il faut tenir compte lors de l’évaluation du mode de détention d’un bien immobilier aux États-Unis, dont les frais, la procédure d’homologation et l’invalidité d’un particulier.

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1. Sujette à un ajustement pour inflation pour l’année 2013 et les suivantes.

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Odile St-Hilaire est notaire fiscaliste et Michel Lessard est planificateur financier fiscaliste.