Regain du secteur locatif au Québec

Même si le taux d’inoccupation avoisine le seuil d’équilibre de 3 %, l’intérêt pour le marché locatif traditionnel au Québec est palpable, selon Desjardins Études économiques.

La flambée des prix des dernières années et la réduction de la période d’amortissement maximale de 30 ans à 25 ans pour les prêts hypothécaires dont la mise de fonds est inférieure à 20 % ont considérablement changé la donne. Le bassin d’acheteurs a incidemment été considérablement réduit.

L’équation est simple : moins de nouveaux propriétaires, plus de locataires. En témoignent la hausse importante de 20 % des mises en chantier d’appartements en 2013, et la progression similaire enregistrée au premier semestre de 2014.

Les immigrants à la rescousse

Les mouvements de population ont une influence directe sur le marché locatif. Selon Statistique Canada, la quasi-totalité des nouveaux immigrants internationaux prennent un logement et demeurent locataires pendant environ quatre ans après leur arrivée.

L’Ontario accueille 40 % des nouveaux arrivants au Canada et le Québec 20 %, ce qui représente plus de 50 000 immigrants par année dans la Belle province, dont l’âge moyen est de 28 ans. De ce nombre, 80 % d’entre eux demeurent encore au Québec après deux ans.

Copropriété : un marché fort compétitif

Le constat est relativement bon pour les appartements locatifs luxueux traditionnels, bien que les copropriétés en location s’accaparent une part croissante de la clientèle, le loyer moyen étant similaire et les frais communs des copropriétés étant généralement assumés par le propriétaire.

La part offerte en location atteint 12,1 % dans la grande région de Montréal, 21,8 % au centre-ville et plus de 15 % à Laval. Le taux d’inoccupation oscille entre 2 % et 3 % dans la majorité des zones, mais il s’avère plus élevé au centre-ville. Dans la région métropolitaine de Québec, près de 10 % des unités se retrouvent en location et le taux d’inoccupation est relativement élevé. En comparaison, à Toronto et à Ottawa, environ le quart des copropriétés se retrouvent en location et le taux d’inoccupation atteint respectivement 1,8 % et 3,6 %.

La concurrence devrait encore s’intensifier à Montréal entre le locatif haut de gamme et les copropriétés (achat ou location), la construction étant en hausse, notamment dans le centre-ville, alors que le marché affiche un surplus et que les prix stagnent. À Québec, les mises en chantier de copropriétés sont encore à la baisse, à l’instar de l’Ontario, où seulement Toronto enregistre un léger regain.

L’immobilier a toujours la cote

Outre les revenus réguliers générés par la location, la perspective d’une hausse de la valeur de l’immeuble motive toujours les investisseurs, surtout dans une situation de faibles taux d’intérêt et où les prix élevés réduisent les taux de capitalisation. Le fait que le prix des immeubles augmente plus rapidement que celui des loyers a aussi une influence directe. Les taux de capitalisation sont donc sans cesse revus à la baisse.

Les vieux immeubles sont défavorisés

Le vieillissement du parc locatif au Québec devrait accentuer la concurrence entre les immeubles qui ont de l’âge et les plus récents. Le degré d’entretien des vieux immeubles sera déterminant dans la force de l’offre.

La faible progression des prix des loyers nuit à l’atteinte d’une marge financière suffisante à l’exécution des travaux requis. Il sera donc plus difficile pour les vieux immeubles de se maintenir dans le marché, surtout dans un contexte de concurrence accrue des appartements neufs.

Quelles clientèles sont visées ?

Si la demande de logements locatifs des jeunes a fléchi au Québec, celle des ménages un peu plus âgés a repris le flambeau. L’étude révèle que le groupe des 25 à 44 ans, pour qui l’accès à la propriété est devenu plus difficile, se tourne habituellement vers le locatif. Le groupe des 15 à 24 ans opte pour les unités les moins chères alors que les 25 à 44 ans se tournent vers les plus coûteuses. La demande pour les nouvelles constructions représente ainsi une alternative à l’achat d’une propriété.

Le vieillissement de la population représente une occasion pour trois types de produits : les copropriétés (achat ou location), le locatif traditionnel, et les résidences pour aînés, dont le marché est toutefois en surplus important depuis quelques années.

Des écarts entre les régions

Si le marché québécois avoisine l’équilibre, quatre des six régions métropolitaines se trouvent en situation de surplus, soit Saguenay, Trois‑Rivières, Sherbrooke et Gatineau. La situation est plus serrée à Montréal et Québec, où se concentrent les mises en chantier. À titre comparatif, la plupart des marchés ontariens affichent un taux d’inoccupation près de l’équilibre de 3 %, mais celui de Toronto affiche un faible taux de 1,9 %, ce qui reflète une légère pénurie.

Les loyers ont augmenté d’environ 2 % dans la majorité des régions métropolitaines depuis un an. Ceux-ci sont plus chers à Québec, suivi de Gatineau et de Montréal.

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