Six choses à savoir avant d’acheter aux États-Unis

Pendant que la neige fond et que les « snowbirds » prévoient leur long voyage de retour au Québec, plusieurs d’entre eux envisagent l’achat d’un condo ou d’une résidence secondaire chez nos voisins du Sud. Avant d’acheter en Floride, ou ailleurs aux États-Unis, les Canadiens devraient considérer les six éléments suivants :

1. Les Canadiens peuvent acheter aux États-Unis

Malgré les rumeurs qui insinuent le contraire, les Canadiens et d’autres étrangers ont le droit d’acheter une propriété aux États-Unis. Les seules barrières à l’achat sont le financement, quand on en a besoin, et la recherche du bien qu’on souhaite acquérir.

Les Canadiens devraient prendre en note que l’achat d’une propriété aux États-Unis ne leur donne pas droit à un visa d’immigration américaine. Cela veut dire que les Canadiens qui détiennent une résidence secondaire aux États-Unis ne peuvent y séjourner plus de 180 jours par voyage, et jusqu’à 182 jours au total par année, avant d’être réputés résidents américains pour les fins fiscales.

2. Il n’y a pas de notaires aux États-Unis

Au Québec, les transactions immobilières sont traitées par les notaires. Ces professionnels du droit sont formés pour encadrer des transactions comme l’achat ou la vente d’une propriété, et ce, en produisant les documents légaux qui les accompagnent.

La profession de notaire n’existe pas aux États-Unis. On peut voir le titre de « Public Notary » utilisé de temps en temps, mais ce terme identifie seulement un individu qui a l’autorité d’agir comme témoin officiel à la signature d’un document légal.

Les transactions immobilières américaines sont habituellement traitées par un avocat spécialisé en immobilier, ou un agent de titre (« Title Agent »). Parfois, les deux sont engagés dans les procédures lorsqu’il s’agit de transactions de valeur importante.

3. Retenue à la source à la vente d’une propriété américaine

Si on achète le bien d’une personne qui n’est pas Américaine, on a l’obligation de retenir 10 % du prix d’achat et de le remettre à l’Internal Revenue Service (IRS). L’IRS exige cette retenue afin de s’assurer que le vendeur paye ses impôts sur tout gain en capital résultant de la vente.

D’habitude, cette retenue, généralement appelée la retenue FIRPTA (« Foreign Investment in Real Property Tax Act”), est faite par l’agent de titre.

Si le prix d’achat est de moins de 300 000 $US et que l’acheteur convient de signer un affidavit indiquant qu’il utilisera la propriété comme une résidence secondaire, cette retenue peut être évitée.

4. Les gains en capital sont imposables aux États-Unis sur la vente d’une propriété américaine

Si on vend sa résidence secondaire américaine, on aura besoin de produire une déclaration de revenus américaine afin de déclarer la disposition. Cette déclaration est requise même si on vend à perte.

Le gain en capital sera sujet à un taux d’imposition de 0 %, 15 %, ou 20 %, en fonction de son montant. Habituellement, on utilise les impôts payés au gouvernement américain comme un crédit d’impôt étranger au Canada afin d’éviter la double imposition.

5. L’homologation de testament

La succession du détenteur d’une propriété aux États-Unis sera sujette au processus de l’homologation de testament. Ce processus doit être complété avant que la propriété soit transférée à ses héritiers.

Le testament notarié au Québec est habituellement valide aux États-Unis, mais il doit être traduit pour le processus de l’homologation. Faire traduire un testament au complet coûte cher, c’est pourquoi plusieurs Québécois choisissent de rédiger un deuxième testament spécifiquement pour leur propriété aux États-Unis.

Il existe diverses façons et raisons d’éviter l’homologation du testament aux États-Unis. Certaines peuvent en effet créer des impacts fiscaux immédiats et doivent par conséquent être soigneusement analysées avant d’être mises en place.

6. Les droits successoraux américains

Le liquidateur de la succession d’un Canadien qui décède avec une propriété américaine dont la valeur est de 60 000 $US ou plus doit produire une déclaration de droits successoraux américains dans les neuf mois qui suivent le décès.

Les Canadiens ne sont pas sujets aux droits successoraux américains sauf si leurs actifs ont une valeur mondiale de 5,43 millions américains ou plus au moment du décès. Cette valeur mondiale inclut tous les actifs, de même que l’assurance vie détenue par le défunt.

Si on répond à ces critères, on est imposé sur la juste valeur marchande de sa propriété américaine. Les taux d’imposition commencent à 18 % et plafonnent à 40 %.

Être bien informé permet d’éviter de mauvaises surprises lors de l’achat d’une résidence secondaire aux États-Unis.