Tirer le meilleur parti des résidences de vacances

Lorsque les propriétaires sont absents, les chalets peuvent être loués de manière fiscalement avantageuse.

Voici une question concernant la règle de la « notoriété du client ». Combien d’entre eux possèdent une résidence secondaire ? Si vous deviez additionner tous les chalets, appartements en copropriété et en temps partagé détenus par chacune des personnes de votre liste de clients, vous pourriez être surpris par l’ampleur du phénomène des résidences secondaires.

Bien entendu, la valeur des maisons de vacances au Canada semble avoir explosé au cours de la dernière décennie. Statistique Canada, qui depuis un demi-siècle évalue périodiquement la valeur nette patrimoniale des Canadiens, constate une envolée de la valeur de l’immobilier secondaire depuis 1999.

La dernière Enquête sur la sécurité financière de Statistique Canada révèle que 16 % des ménages, c’est-à-dire environ 2,1 millions de personnes, sont propriétaires de propriétés secondaires comme une deuxième résidence et un chalet. En six ans, la valeur de ces biens a augmenté de plus de 80 % pour s’établir à 481 milliards de dollars, soit le plus fort taux de croissance de toutes les catégories d’actifs personnels. Les taux d’intérêt à un niveau historiquement bas et la situation économique généralement favorable, qui sont les moteurs de cette croissance, ont prévalu pendant la plus grande partie de la décennie. Il est donc raisonnable de penser que le niveau de détention des propriétés de vacances est demeuré stable ou qu’il est même plus élevé aujourd’hui.

Ce phénomène peut fournir une occasion d’élargir et de renforcer vos relations commerciales avec les clients qui possèdent une résidence secondaire. Les plus jeunes – l’âge moyen du propriétaire d’une résidence secondaire se situe au début de la cinquantaine – utiliseront probablement ces habitations plus fréquemment, en particulier s’ils ont des enfants. Toutefois, près des trois quarts de toutes les résidences secondaires sont détenus par des couples sans enfants ou par des personnes âgées qui pourraient être séduites par l’idée de les louer.

Le potentiel de revenus peut être énorme. Cet été, les chalets les plus chics – trois chambres et plus – de la région de Prince à l’Île-du-Prince-Édouard demanderont 1 600 $ par semaine, ceux de la région des Laurentides au Québec factureront 1 850 $ et ceux de la région de Muskoka en Ontario ou de l’île de Vancouver 2 000 $.

En vous familiarisant avec la fiscalité et les autres éléments à prendre en compte lors de la location de propriétés de vacances, vous pourrez aider vos clients à rendre leur résidence secondaire financièrement rentable et plaisante.

ÉTUDE DE CAS 

À titre d’exemple, étudions le cas d’un couple semi-retraité dont les enfants ont maintenant entre 20 et 25 ans. Les parents sont depuis longtemps propriétaires de leur chalet, mais les voyages les passionnent plus que de se prélasser sur la terrasse. Quant à leurs enfants, ils sont trop occupés à construire leur carrière pour passer du temps au chalet. En louant le chalet pendant de longues périodes lorsque la famille n’est pas là, notre couple peut atteindre deux objectifs importants : ils demeureront sereins sachant que leur chalet est occupé pendant la période la plus chargée de l’année, au moment où leur chalet pourrait faire l’objet d’un cambriolage ou d’actes de vandalisme; et ce chalet générera des revenus de location pour aider à couvrir les frais d’entretien, les primes d’assurance et les impôts locaux afférents au bien. Comme nous le verrons, ce deuxième objectif peut être atteint de manière fiscalement avantageuse.

VOUS ÊTES PRÊT(e) À LOUER?

Si vos clients n’ont jamais loué leur maison de vacances, ils auront besoin de connaître les mesures à prendre pour garder leur sérénité. Les débutants devront songer à la façon de promouvoir leur chalet – dans des publications, sur le Web, ou simplement par le bouche-à-oreille. Dans le dernier cas, les connaissances pourront aider à s’assurer de la fiabilité des locataires.

Les clients voudront vérifier leur police d’assurance pour être certains que la location de leur bien est incluse dans leur contrat. Ils s’assureront par exemple que la police couvre les dommages causés pendant la location, que ce soit par malice ou par vandalisme. Une fois de plus, il est important de vérifier la fiabilité des locataires.

Quelle sera la périodicité de l’entretien et la rapidité d’intervention en cas d’urgence si les propriétaires sont absents ? Ces derniers peuvent-ils compter sur une personne de confiance, un voisin ou un artisan local, ou doivent-ils prendre des dispositions avec un professionnel indépendant ? S’ils choisissent cette dernière solution, vos clients devront vraisemblablement payer plus cher, mais ils auront aussi une plus grande certitude que l’entretien sera effectué selon des normes professionnelles.

L’embauche d’un gestionnaire immobilier qui, si possible est spécialisé dans le domaine de la location et connaît des prestataires de services de qualité, est une façon de régler ces problèmes. Les clients doivent parfaitement comprendre la structure de frais du gestionnaire immobilier et s’assurer que celui-ci est compétent selon les témoignages de propriétaires qui ont déjà fait appel à ses services.

RÉGLER LES PROBLÈMES DE BASE

Les clients voudront organiser un grand nettoyage du chalet en début de saison et des nettoyages périodiques avant l’arrivée des nouveaux locataires. Ils voudront aussi enlever leurs effets personnels ou les objets de grande valeur, et mettre le chalet à l’épreuve des enfants en cas de location à des familles ayant des enfants en bas âge. Il serait également judicieux de s’assurer que quelqu’un dans la région jette un œil sur le chalet et ses occupants de temps à autre.

COMPTABILITÉ DU REVENU DE LOCATION 

Le chiffre qui compte le plus aux fins des impôts est le revenu locatif net. Il s’agit du montant qui sera reporté dans la colonne des revenus de la déclaration d’impôt sur le revenu du client.

Toutefois, le calcul demande un peu de travail. Le revenu locatif net est le revenu brut moins les dépenses. Dans notre exemple, le revenu est simplement le montant brut de la location. Le chiffre des dépenses est plus compliqué à calculer parce qu’il comprend à la fois les coûts directs et indirects. La première catégorie inclut les éléments directement liés au processus de location, par exemple les frais de publicité, de nettoyage, les honoraires du gestionnaire immobilier et l’assurance des locataires. La seconde catégorie comprend les dépenses encourues en dehors de la location, notamment la prime d’assurance générale, les réparations, les impôts fonciers, les services publics, l’assurance hypothécaire, les frais d’une association et ceux de l’entretien des routes. Les dépenses liées à ces éléments indirects devront être réparties au prorata de la période pendant laquelle la propriété est louée.

CONSERVER UNE ATTITUDE PROFESSIONNELLE 

Comme pour tout autre exercice ayant des incidences fiscales, vous devez conseiller à vos clients de conserver des archives complètes. Vous devriez aussi leur suggérer de se faire aider par un professionnel. Par exemple, ils auront probablement besoin d’un comptable pour calculer leurs dépenses. Il serait également souhaitable de leur signaler que quelquefois, la location d’un chalet familial est très différente de l’achat d’un bien à titre de placement dans le but de le louer pour le rentabiliser. L’analyse financière d’un tel placement est beaucoup plus complexe.

C’EST PLUS QU’UNE QUESTION D’ARGENT

La location passagère du chalet ne rendra probablement pas vos clients riches. Selon mon expérience, les propriétaires récupèrent habituellement suffisamment de revenus bruts de location pour amortir leurs frais, et un faible montant net qu’ils devront ajouter à leurs revenus imposables. Bien entendu, si les dépenses sont supérieures aux revenus de location, ils enregistreront une perte qui peut normalement être déduite des autres revenus.

Mais à vrai dire, la location d’une maison de vacances n’est pas vraiment un moyen d’engranger des profits. Vous pouvez signaler aux clients qu’en générant uniquement des revenus qui compensent les coûts d’exploitation d’une résidence secondaire, ils libèrent d’autres revenus. Et en conservant un bien occupé et gardé pendant les périodes où il serait autrement vacant et potentiellement vulnérable, ils aident à préserver la valeur de leur placement.

Michelle Munro est directrice principale, Planification fiscale à Fidelity Investments Canada.

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Bien que l’information présentée dans le présent courriel et dans tout document joint ait pour but de faire ressortir divers enjeux de la planification fiscale, elle est essentiellement de nature générale. Le lecteur ne doit pas considérer cette information comme une source de conseils fiscaux, ni s’y fier pour prendre des décisions d’ordre fiscal. De plus, le lecteur doit consulter ses propres conseillers, avocats et fiscalistes afin d’obtenir des opinions professionnelles avant d’utiliser une stratégie fiscale ou d’investissement particulière.