Est-ce un bon moment pour investir dans les FNB immobiliers ?

Est-il judicieux en ce moment d’investir dans les fonds négociés en Bourse (FNB) de Fiducies de placement immobilier (FPI) aussi connues sous l’acronyme anglais REITs (pour Real Estate Investment Trusts) ? La question se pose alors que, avec la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier commence à ralentir. Il n’en reste pas moins que ces fonds constituent un bon outil de diversification du portefeuille, selon Laurent Boukobza, vice-président et stratège FNB pour l’Est du Canada chez Placements Mackenzie qui fait le point sur ces produits.

Conseiller (C) : Comment se portent les FNB immobiliers actuellement ?

Laurent Boukobza (LB) : Par définition, les FNB immobiliers sont sensibles aux taux d’intérêt. Pour les fiducies immobilières, l’environnement actuel n’est donc pas optimal. Elles doivent par régulation repasser tout le revenu, ou du moins 90 % du revenu qui est généré, aux détenteurs de parts et aux investisseurs. Cela veut dire qu’elles sont toujours obligées d’aller chercher du capital ou de la dette pour financer de nouvelles acquisitions, d’où leur sensibilité accrue aux conditions de financement. C’est un risque que les différentes fiducies immobilières vont gérer de manière plus ou moins efficace selon leur modèle d’affaires.

Cette année, avec les mouvements assez agressifs de remontée des taux, aussi bien au Canada que dans d’autres zones économiques, l’environnement n’a pas été particulièrement favorable aux FNB immobiliers. Cependant, les distributions ont tendance à être fixes; la performance négative cette année rend les rendements des distributions plus attrayants.

C : À quelle performance les investisseurs peuvent-ils s’attendre ?

LB : Il y a deux composantes à la performance des REITs. Comme je viens de le mentionner, les rendements des distributions sont plus attrayants. Par exemple, chez Mackenzie, notre FINB d’immobilier des marchés développés (QRET) permet d’obtenir une exposition internationale tout en offrant un rendement des distributions aux alentours de 4,5 % actuellement.

La deuxième composante du rendement est l’appréciation ou la dépréciation en capital. Cette composante sera fortement liée à la reprise du secteur et à sa réaction à l’environnement macroéconomique global, ainsi que du type de REIT auquel le portefeuille est exposé. On retrouve des fiducies immobilières dans différents secteurs, que ce soit industriel, commercial, hôtelier, les résidences pour étudiants ou celles pour personnes âgées, entre autres.

C : Quels sont les avantages et désavantages de ces titres ?

LB : Les avantages sont nombreux. On peut penser au niveau élevé de revenus et des distributions mensuelles ou trimestrielles qui sont plutôt prévisibles et en général assez élevées elles aussi. Historiquement, le secteur de l’immobilier a été résilient et a présenté une corrélation relativement faible aux classes d’actifs traditionnelles, telles que les actions et les obligations gouvernementales. L’adaptabilité du modèle permet de repasser les hausses de coûts (en tout ou en partie) aux locataires et donc de minimiser les réductions de marge opérationnelle.

Un des désavantages que nous voyons actuellement est la sensibilité aux taux d’intérêt. Dans le cas de certains types de REITs, des facteurs séculaires peuvent avoir un impact négatif sur le modèle d’affaires. On peut penser, par exemple, au travail à distance qui se généralise et qui influence à la baisse la demande en espaces de bureaux dans les centres-villes, ou bien à l’avènement du commerce en ligne qui peut entraîner la fermeture de certains types de magasins et, en contrepartie, augmenter les besoins en espace d’entreposage. Il est donc important de comprendre le modèle d’affaires et la dynamique rattachée au marché immobilier.

C : Comment faire son choix entre un FNB immobilier ou un REIT individuel ?

LB : Là encore, ça va dépendre des besoins et des autres expositions dans le portefeuille. Il se pourrait qu’un investisseur ait une vue particulière sur un certain type de REITs (géographique ou sectoriel). Il doit toutefois bien faire ses devoirs et prendre en compte l’environnement macroéconomique avant d’acheter un fonds immobilier. Généralement, pour ceux qui recherchent une source de revenus et une exposition au secteur de l’immobilier en général, un FNB permet d’investir dans plusieurs REITs différents, ce qui procure une meilleure diversification.

C : Quel est l’état de la demande actuellement ?

LB : Cette année, elle est restée stable. Par contre, comme c’est une classe d’actifs qui n’a pas été très en faveur, c’est quelque chose que les allocateurs d’actifs surveillent de très près et dans lesquelles ils vont vouloir réallouer dès que l’on aura un peu plus de certitudes sur les mouvements de taux. Les REITs sont une classe d’actifs qui génèrent beaucoup de revenus et qui se négocient moins cher en ce moment. Les allocateurs d’actifs attendent donc le bon moment pour réallouer.