Compte tenu du nombre de personnes qui s’envolent vers le Sud chaque hiver, il est probable que certains de vos clients ont décidé d’acheter une deuxième résidence pour profiter d’un climat plus doux et fuir le froid mordant de l’hiver.

L’effondrement du marché de 2008 a rendu un tel achat encore plus attrayant en raison de la montée du pouvoir d’achat du dollar et du grand nombre de propriétés qui se vendaient à prix d’aubaine. Presque dixans plus tard, la reprise des marchés se poursuit et le huard est maintenant au-dessous du pair avec le dollar américain. Bien que l’idée d’aller dans le Sud pour l’hiver n’a pas perdu son attrait pour certains snowbirds, d’autres pensent peut-être à se défaire de leur résidence de vacances.

Le prix d’achat d’une deuxième résidence n’est qu’un des facteurs dont il faut tenir compte si l’on songe à acheter une résidence à l’extérieur du pays. Entre autres considérations, l’une des plus importantes est la mise en œuvre d’un plan en cas de problèmes, comme une santé défaillante ou une mort subite. Prenez le temps d’avoir une conversation avec les clients au sujet des implications liées à l’achat, la possession et la vente d’une résidence d’hiver.

Il y a de nombreuses règles des deux côtés de la frontière. Voici donc quelques renseignements et références qui vous aideront, vos clients et vous, à comprendre les tendances, les incidences fiscales de la possession de biens étrangers et le rôle important de la planification successorale dans ce contexte. En raison de la complexité des règles dans ce domaine, il faut recommander aux clients de consulter un fiscaliste sur place.

TENDANCES

Selon le rapport 2016 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate(profil des acheteurs de résidence étrangers aux États-Unis) produit par la National Association of Realtors(NAR), les Canadiens continuent manifestement d’être une force dominante sur le marché immobilier aux États-Unis)[1]. Au cours de la période de 12mois se terminant en mars2016, les Canadiens:

  • ont investi 8,9milliards de dollars dans ce marché;
  • se sont classés au deuxième rang des acheteurs étrangers– les Chinois étaient au premier rang, ayant investi 27milliards de dollars dans ce marché;
  • ont payé un prix médian de 222310$;
  • ont payé leur résidence aux É.-U. en argent comptant(73%);
  • ont opté pour une résidence en Floride, en Arizona, en Californie, au Nevada et au Texas.

Utilisation des résidences de vacances

Le rapport 2016 de la NAR fournit aussi les données suivantes sur les motifs des Canadiens ayant acheté une propriété.

  • 48 % comptent l’utiliser pour y prendre des vacances.
  • 16 % prévoient l’utiliser comme bien locatif ou comme placement.
  • 16 % l’utiliseront à la fois pour y passer leurs vacances et à titre de placement.
  • 17 % l’utiliseront seulement comme résidence à la retraite.

VOTRE RÔLE?

Si votre client décide d’ajouter à ses plans de retraite l’achat d’une résidence de vacances à l’étranger, vous pouvez l’aider à en mesurer les incidences financières. Voici quelques questions que vous pouvez lui poser pour l’aider à prendre une décision:

  • Comment financerez-vous l’achat? Retirerez-vous l’argent de votre épargne-retraite? Il faudrait plus de temps pour obtenir un prêt hypothécaire à l’étranger. Avez-vous tenu compte du taux de change actuel? Exposez les conséquences qu’une telle décision pourrait avoir sur ses objectifs à long terme.
  • Comment comptez-vous l’utiliser? Comme résidence de vacances, comme résidence à louer, comme placement ou comme résidence à la retraite? Les incidences fiscales varieront selon l’utilisation.
  • À combien s’élèvent les coûts permanents? Il faut tenir compte des billets d’avion, des frais d’automobile et d’essence, de l’assurance médicale de voyage, de l’entretien de la propriété et des assurances, des services publics, de l’impôt foncier, des frais de gestion, des réparations ainsi que de l’assurance responsabilité civile en cas de location. L’assurance habitation peut doubler vu le risque accru d’ouragans et d’inondations dans les régions côtières. Dressez un budget pour vous assurer que le revenu à votre retraite sera suffisant.
  • Voulez-vous louer votre propriété à des vacanciers? Le revenu locatif d’une propriété aux États-Unis peut compenser les coûts d’achat et d’exploitation, mais les acheteurs canadiens devront remplir une déclaration de revenus aux États-Unis. La possession, la location ou la vente d’une propriété aux États-Unis ont une incidence fiscale, aux États-Unis comme au Canada.
  • Serez-vous le seul propriétaire de la résidence? Si vous achetez la résidence de vacances avec des amis ou des associés, il pourrait être avantageux de faire l’acquisition de la résidence en fiducie ou en société en commandite.
  • Répondez-vous aux critères de présence substantielle? Si vous restez aux États-Unis plus longtemps que le nombre de jours prévu par la loi américaine, vous risquez d’être obligé de remplir une déclaration de revenus aux États-Unis et d’y inclure tous vos revenus de source mondiale. Vous pourriez aussi faire l’objet d’une interdiction de territoire pendant cinq ans et ne plus être admissible au régime d’assurance maladie provinciale.
  • Quelle est votre stratégie de sortie? Assurez-vous d’avoir laissé des instructions dans votre testament ou votre plan successoral. Si vous décédez alors que la résidence à l’étranger est toujours en votre possession, votre liquidateur devra faire une déclaration d’impôt sur les biens transmis par décès auprès de l’Internal Revenue Service(IRS), et remplir une déclaration d’impôt au décès pour l’État(s’il y a lieu), et il pourrait devoir payer des frais d’homologation à l’État où se trouve la propriété.

INCIDENCES FISCALES

L’impôt payable au Canada et au pays de destination peut varier. Dans le présent article, nous nous concentrerons sur les résidences de vacances aux États-Unis puisque c’est le cas de figure le plus courant. Cela dit, les taxes et l’impôt peuvent varier d’un État à l’autre, même aux États-Unis. Il se peut que votre client doive faire appel à un comptable et à un notaire sur place pour s’assurer d’être en règle.

Notez que le terme «biens étrangers» ne fait pas référence qu’aux structures physiques. Comme nous le verrons ci-dessous, si votre client a un compte bancaire à l’étranger, il devra aussi déclarer les sommes qui s’y trouvent.

CONSEIL!

Le propriétaire étranger d’un bien locatif aux États-Unis doit posséder un visa de travail ou la double citoyenneté pour s’occuper lui-même de l’entretien de son bien locatif – sinon, il pourrait être déporté.

Imposition du revenu locatif

Il existe deux méthodes pour l’IRS d’imposer le revenu locatif de votre client. La première consiste à demander au locataire ou à l’agent de location de mettre de côté 30% du loyer pour l’IRS. Le client n’aura pas à remplir de déclaration de revenus, mais ce pourcentage est habituellement trop élevé. L’autre méthode s’applique si le client loue sa propriété plus de 14jours par année. Il peut déclarer son revenu locatif et demander des déductions pour les frais d’exploitation, les charges de copropriété, l’impôt foncier, les réparations, les assurances, l’intérêt sur le prêt hypothécaire et les autres dépenses liées à la propriété. Le client doit pour ce faire avoir un Individual Taxpayer Identification Number(numéro individuel de contribuable), ou ITIN, qu’il pourra obtenir en remplissant le formulaireW-7 de l’IRS, et doit remettre à son locataire ou à son agent de location le formulaireW-8ECI pour leur faire savoir qu’ils n’ont pas à retenir d’impôt. Consultez la publication 527 de l’IRS pour obtenir de plus amples renseignements, et gardez à l’esprit que les dépenses doivent être au prorata de l’utilisation locative et personnelle.

En plus de remplir une déclaration de revenus auprès de l’IRS, les Canadiens doivent déclarer les mêmes revenus obtenus de sources étrangères dans leur déclaration de revenus au Canada. S’ils ont payé de l’impôt sur ce revenu au pays étranger, il se peut qu’ils puissent demander un crédit pour impôt étranger. Selon la convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, c’est le pays d’où provient le revenu qui impose celui-ci. Dans le cas qui nous occupe, les États-Unis imposent le revenu, et le Canada doit offrir un crédit d’impôt.

Si la propriété constitue un « bien étranger » et a une valeur de plus de 100 000 $, il se peut que votre client doive aussi la déclarer dans le formulaire T1135 : Bilan de vérification du revenu étranger. Les biens étrangers comprennent les « biens matériels », comme l’immobilier.

Les biens étrangers partagés avec d’autres personnes doivent être déclarés au prorata, en fonction du coût d’investissement et ajoutés au total. Le défaut de produire le formulaireT1135 peut donner lieu à des pénalités pour production tardive de 25$ par jour, avec un minimum de 100$ et un maximum de 2500$ par année.

Impôt et taxes à la vente d’une résidence de vacances aux États-Unis

Quand un non-résident vend une propriété aux États-Unis, une partie du prix de vente brut est retenue automatiquement et envoyée à l’IRS. Ce paiement anticipé de taxe correspond habituellement à 10%, et est calculé en fonction du prix de vente, et non des gains réalisés. Il s’agit essentiellement d’un paiement anticipé de l’impôt sur les gains en capital aux États-Unis. L’excédent peut être récupéré en remplissant une déclaration de vente aux États-Unis. Il est recommandé de demander conseil à un fiscaliste sur place pour s’assurer que les gains sont calculés correctement. Les crédits pour impôt étranger ne peuvent être demandés dans une déclaration de revenus au Canada qu’après la production d’une déclaration de revenus aux États-Unis.

Évidemment, la moitié des gains en capital doit être déclarée comme revenu dans la déclaration au Canada. Encore une fois, le client peut demander des crédits pour impôt étranger afin de réduire ou d’éliminer l’imposition en double découlant du fait d’avoir payé de l’impôt sur les gains en capital à deux gouvernements pour la vente de la même propriété.

POSSESSION ET PLANIFICATION SUCCESSORALE

Aux États-Unis, les droits successoraux peuvent aller jusqu’à 40% de la juste valeur marchande de tous les biens possédés aux États-Unis. Si votre client possède personnellement plus de 60000$ en biens aux États-Unis à son décès, son liquidateur devra remplir une déclaration pour droits successoraux aux États-Unis. Les Canadiens peuvent cependant être exemptés si leur valeur nette à l’étranger est inférieure au montant du crédit unifié. Le crédit unifié américain pour 2017 permet à une succession de soustraire jusqu’à 5,49millions de dollars aux droits successoraux. Selon la Convention fiscale, les Canadiens ont droit à un crédit unifié au prorata, basé sur la proportion des biens possédés aux États-Unis par rapport à leur patrimoine mondial.

En plus des biens immobiliers possédés à l’étranger, les biens d’un Canadien peuvent comprendre:

  • les prestations de décès prévues par leurs contrats d’assurance-vie;
  • les biens matériels, comme les meubles et les électroménagers se trouvant dans les résidences de vacances;
  • les biens meubles incorporels détenus à titre personnel, comme les régimes de retraite américains et les actions d’entreprises américaines.

Notez que certains États imposent leurs propres droits en plus des droits successoraux fédéraux. Voici quelques stratégies qui vous aideront à réduire ou à éliminer les droits successoraux fédéraux payés par le client:

  • Mettre la propriété au nom du conjoint qui en tirera le plus d’avantages: Si les biens possédés aux États-Unis par un couple sont au nom du conjoint ayant le patrimoine mondial le plus bas, le crédit unifié au prorata sera plus élevé au décès de ce conjoint, ce qui diminuera les droits successoraux à payer sur ces biens. Cette stratégie a ses limites, par contre. Si le conjoint ayant le patrimoine le moins élevé décède en premier, le conjoint survivant pourrait alors acquérir la propriété et se retrouver avec les problèmes de droits successoraux qu’il avait cherché à éviter.
  • Réduire la valeur du patrimoine mondial en transférant les biens autres qu’américains: Les résidents canadiens n’ont pas à payer d’impôt sur les dons aux États-Unis pour le transfert de biens autres qu’américains. Par conséquent, si un résident canadien devant payer des droits successoraux sur ses biens aux États-Unis peut transférer la propriété du reste de ses biens à quelqu’un d’autre, ou transférer toute plus-value future de ces biens à quelqu’un d’autre(par exemple, grâce au gel successoral), il pourra réduire la valeur de son patrimoine mondial et ainsi faire augmenter son crédit unifié au prorata. Gardez à l’esprit que le transfert peut être assujetti à l’impôt canadien sur les gains en capital, et que les règles d’attribution peuvent aussi s’appliquer aux revenus produits par les biens transférés.
  • Réduire la valeur des biens aux États-Unis en transférant les biens incorporels américains: Le transfert de biens incorporels n’est pas assujetti à l’impôt sur les dons, mais il donne lieu à des droits successoraux. Il pourrait donc être avantageux pour votre client de faire don de ses biens incorporels américains de son vivant pour éviter leur inclusion dans son patrimoine à son décès. Gardez à l’esprit que le transfert peut être assujetti à l’impôt canadien sur les gains en capital, et que les règles d’attribution peuvent aussi s’appliquer aux revenus produits par les biens transférés.
  • Transférer au conjoint les biens possédés aux États-Unis: Les individus n’ayant pas la citoyenneté américaine peuvent transférer chaque année jusqu’à 149000$(montant en2016, indexé sur l’inflation) de biens possédés aux États-Unis à leur conjoint sans avoir à payer d’impôt sur les dons. Ce type de transfert peut être effectué stratégiquement pour maximiser le crédit au prorata de chacun des conjoints à leur décès, ou pour transférer le fardeau des droits successoraux d’un conjoint à un autre(c’est-à-dire au conjoint ayant le patrimoine mondial le moins élevé).
  • Détenir une assurance-vie dans une fiducie d’assurance-vie irrévocable(FAVI): La fiducie doit être structurée et administrée de façon à ce que le couple ne puisse jamais avoir de droits sur le contrat – techniquement qualifiés d’«attributs du droit de propriété», terme dont la portée est relativement étendue. Il peut s’avérer compliqué de créer une FAVI; le client devrait donc retenir les services d’un avocat spécialisé dans ce domaine. Au décès des conjoints, le capital pourrait couvrir pour les bénéficiaires de la fiducie – habituellement les enfants du couple– le montant dû en droits successoraux.

Certaines stratégies liées à la propriété d’un bien, bien qu’elles puissent sembler naturelles pour un Canadien, ne sont pas adéquates.

  • Propriété conjointe: Si aucun des conjoints n’est citoyen américain, aux yeux de la loi, le premier conjoint qui décède est considéré comme seul propriétaire de la résidence. Le liquidateur serait donc forcé d’inclure la pleine valeur de la résidence aux États-Unis dans le patrimoine du premier conjoint qui décède, ce qui pourrait occasionner des droits successoraux. Le second conjoint, à son décès, serait aussi considéré comme propriétaire de la résidence, et le liquidateur devrait ajouter la valeur de la résidence à son patrimoine. Il y aurait donc un risque de payer les droits successoraux en double.
  • Résidence de vacances détenue par une structure de titrisation canadienne: Cette stratégie s’appuie sur le fait que la résidence de vacances est la propriété d’une société, et non des actionnaires. Le décès des actionnaires n’a pas d’effet sur la propriété de la résidence: la société demeure le propriétaire. Et puisque la société n’est pas américaine, il n’y a aucune incidence fiscale aux États-Unis sur le plan des droits successoraux. L’agence du revenu du Canada(ARC) a toutefois pour règle de calculer comme un avantage conféré à un actionnaire chaque séjour d’un actionnaire ou d’un invité dans la résidence, au prix du loyer que l’actionnaire aurait demandé à un étranger. De plus, l’Internal Revenue Code stipule que l’IRS peut «faire abstraction» de la société pour déterminer que le véritable propriétaire de la résidence est le créateur de la société, qu’il lui a transféré une résidence de vacances aux États-Unis et qu’il faut inclure dans son patrimoine la valeur de la résidence aux fins d’impôt.
  • Résidence de vacances détenue par une fiducie canadienne: Le propriétaire transfère irrévocablement la résidence dans une fiducie au bénéfice de son conjoint et de ses enfants, en se réservant le droit de l’utiliser gratuitement à vie. Toutefois, la fiducie est assujettie à la règle canadienne de disposition présumée après 21ans, qui pourrait donner lieu à des gains en capital imposables sur la résidence au bout des 21ans. Cette règle ne s’applique pas aux fiducies en faveur de soi-même ou à celles au bénéfice du conjoint; certaines modalités s’appliqueront toutefois, comme le fait d’avoir 65ans ou plus pour utiliser ce type de fiducie. De plus, si le conjoint du propriétaire devait décéder en premier, le propriétaire devrait payer à la fiducie un loyer équivalent à la juste valeur marchande pour éviter que la résidence soit ajoutée à son patrimoine aux fins d’impôt aux États-Unis.

SE DOTER D’UNE STRATÉGIE DE SORTIE

Une solution pour les clients qui souhaitent laisser la résidence à leurs enfants consiste à leur en transférer la propriété de leur vivant. Cette mesure donne lieu à des gains en capital et peut-être à un impôt sur les dons, mais toute plus-value de la résidence de vacances va aux enfants. Assurez-vous surtout que le plan successoral précise le mode de division de la résidence de vacances entre les héritiers. Encouragez vos clients à élaborer un plan pour la vente de leur résidence de vacances et trouvez des professionnels qui pourront les aider dans cette démarche. Certaines variations aux stratégies décrites précédemment pourraient également aider vos clients.

EN RÉSUMÉ

Bien que le pouvoir d’achat du dollar canadien ne soit plus ce qu’il était, il n’en demeure pas moins que beaucoup de gens retraités veulent échapper à l’hiver. Il est important que vos clients et vous communiquiez avec un fiscaliste et un notaire sur place pour mesurer les incidences financières et logistiques de la possession d’une deuxième résidence, que ce soit au Canada ou à l’étranger. Une fois que vous saurez clairement quels taux et seuils d’imposition s’appliquent à votre client, vous pourrez aborder vos préoccupations liées aux incidences sur leur patrimoine. Ajoutez ce point à votre liste de vérification annuelle et renseignez-vous sur la situation par rapport à leur résidence de vacances. Informez-les des répercussions qu’elle pourrait avoir sur leur plan financier général et de l’importance d’établir une stratégie de sortie. C’est maintenant qu’il vous faut avoir cette conversation, avant qu’ils ne s’envolent à l’étranger.

Pour obtenir plus de renseignements sur les incidences fiscales entourant la possession d’une propriété aux États-Unis, communiquez avec votre directeur régional des ventes ou avec votre équipe de soutien à la vente de produits d’assurance à la Financière SunLife.


[1] Source : rapport 2016 de la NAR – Profile of International activity in US residential real estate http://www.realtor.org/sites/default/files/reports/2016/2016-profile-of-international-home-buying-activity-06-06-2016.pdf