L’immobilier sous forme de valeur mobilière

Autrefois gage de sécurité, l’investissement immobilier a perdu de son attrait. Son coût élevé, atténuant présentement son lustre, favorise plutôt le recours aux valeurs mobilières.

« ­Je crois que l’immobilier canadien est trop cher à l’heure actuelle et je ne conseille pas à mes clients d’y investir », résume dans un courriel ­Peter ­Tsakiris, président du cabinet de services financiers ­Whitemont.

Analystes et conseillers se demandent en effet quand prendra fin la bulle spéculative, entraînant une correction des marchés et une baisse des prix.

Pour ­Hugo ­Neveu, directeur au développement hypothécaire à ­AFL ­Groupe ­Financier, l’investissement immobilier n’est plus que l’ombre de ce qu’il était et n’est plus aussi sécuritaire. Il observe que le resserrement des règles hypothécaires a créé un ralentissement qui s’avère plus structurel que conjoncturel. Ce relâchement ne serait donc pas temporaire, mais représenterait plutôt la nouvelle réalité du marché avec laquelle il faut dorénavant composer.

Avec la forte croissance de la valeur marchande de l’immobilier résidentiel, combinée à la stagnation des revenus locatifs, un déséquilibre s’est installé, altérant sa rentabilité. S’ajoute la hausse des taux d’intérêt, qui vient amplifier les difficultés à financer l’immobilier.

« ­Historiquement, investir dans le béton apportait de la stabilité au portefeuille, avec peu ou pas de risque. On s’attendait à ce que la valeur de l’immobilier s’apprécie toujours dans le temps, suivant la progression des loyers. Or, la valeur marchande a crû trop rapidement », souligne ­Hugo ­Neveu.

« ­On se retrouve également dans une situation d’offre abondante, avec une population de ­baby-boomers voulant se départir de leurs immeubles locatifs. Cette valeur marchande élevée combinée à des revenus de location ténus amputent la rentabilité de l’immeuble. La valeur économique est plus difficile à démontrer. »

Dimitri ­Kufedjian, directeur à ­WhiteHaven, acquiesce. « ­Avant, on pouvait se procurer un triplex et y vivre gratuitement, le revenu locatif compensant amplement. Aujourd’hui, un immeuble qui a moins de huit unités se paie difficilement par ­lui-même. »

Rares sont les conseillers qui vont ajouter l’investissement immobilier direct dans leurs activités professionnelles ou qui disposent des connaissances pour le faire, ­indique-t-il. Et ce segment ne représente pas une ­plus-value pour lui. Il va plutôt diriger son client vers des spécialistes en immobilier.

Pour sa part, ­Hugo ­Neveu a toujours prôné une collaboration entre le conseiller et les courtiers hypothécaires et immobiliers. « ­Il faut aussi y greffer de l’expertise comptable ou fiscale. Être propriétaire d’un immeuble locatif résidentiel peut poser des défis fiscaux et successoraux importants pouvant faire voler en éclats la rentabilité ou le gain en capital. Le conseiller a, ici, un mandat d’accompagnement et de suivi. »

Vers les valeurs mobilières

N’empêche, le placement immobilier sous toutes ses formes continue à jouer un rôle stabilisateur au sein d’un portefeuille, à l’instar d’une obligation. Les deux vont fluctuer de la même façon face aux aléas des taux d’intérêt. Si on craint une correction à court terme, on estime que l’immobilier garde sa pertinence à long terme.

« L’immobilier est plus risqué qu’une obligation et moins liquide. Mais à long terme, il peut offrir un rendement annuel de 6 à 12 %, contre 2,5 % pour une obligation du gouvernement canadien », ajoute ­Dimitri ­Kufedjian.

L’acquisition d’un immeuble à des fins d’investissement favorise aujourd’hui les gens plus fortunés, qui ont les moyens de verser une mise de fonds plus importante. Les nouvelles règles hypothécaires exigent en effet un montant plus élevé, ce qui s’ajoute à la flambée des prix immobiliers et à la hausse des taux d’intérêt.

L’accès à l’immobilier est donc devenu plus difficile pour les petits budgets, mais ils peuvent « s’en remettre aux fiducies de placement immobilier [FPI, ou ­REIT en anglais] afin d’obtenir la diversification et la répartition du risque recherchées. »

La ­FPI est une entité cotée en ­Bourse qui permet d’investir dans un portefeuille d’immeubles à revenus.

C’est un produit principalement voué à l’investissement à long terme. Il génère un revenu mensuel régulier et le capital de départ est préservé.

« ­Outre l’achat direct, on peut songer aux regroupements (pooling), ajoute ­Hugo ­Neveu. Mais là encore, il faut faire attention. Pensons à la mode de l’immobilier à temps partagé (timeshare) ou aux copropriétés hôtelières. Ces formules ont connu beaucoup d’échecs. »

Selon lui, il reste donc le pooling pour acquérir des immeubles locatifs gérés par un tiers, c’­est-à-dire plusieurs personnes qui mettent en commun leurs ressources financières pour acheter directement de l’immobilier et bâtir un portefeuille d’immeubles diversifié.

Le courtier hypothécaire manifeste également un intérêt pour les ­FPI. « ­Leur rôle au sein d’un portefeuille peut s’apparenter à celui de l’obligation, voire du dépôt à terme. »

S’investir ­soi-même… ou pas

De son côté, ­Ghislain ­Larochelle, fondateur d’Immofacile, explique qu’on investit dans l’immobilier de manière active ou passive. La première approche comprend le « flip » — on achète un édifice de plusieurs logements pour le rénover, puis le revendre — et la gestion personnelle d’un immeuble locatif.

Pour sa part, l’investissement passif peut prendre trois formes :

• l’achat d’une propriété à revenus dont s’occupera un gestionnaire spécialisé (lequel facture des frais annuels d’environ 5 % des revenus) ;
• l’acquisition d’une propriété au sein d’un groupe d’investisseurs constitué à cette fin ;
• le recours à des valeurs mobilières. On pense aux fonds d’investissement immobilier, aux ­FPI ou aux actions d’entreprises investissant dans l’immobilier. L’indice S&P/TSX de la ­Bourse de ­Toronto compte une vingtaine de composantes dans son ­sous-indice immobilier, dont ­Brookfield ­Property ­Partners, ­Colliers ­International, ­Cominar, ­RioCan et ­Tricon ­Capital.

Mais ­Hugo ­Neveu n’en démord pas. Comme l’investissement immobilier direct évolue dans un environnement plus difficile aujourd’hui, « un compte d’épargne libre d’impôt contenant un fonds immobilier pourrait être une alternative plus intéressante », ­martèle-t-il.

À chaque type d’investisseur son placement immobilier

Quel type d’investissement immobilier pourrait convenir à votre client ? ­Il y en a pour tous les goûts… et tous les profils. Petit tour d’horizon.

• « ­Flip » : il faut avoir du temps, l’envie de rénover et une bonne tolérance au risque. Le rendement s’obtient à la revente.
• Immeuble à plusieurs logements : pour celui qui aime gérer et qui n’est pas trop tenté par la ­Bourse et les fonds d’investissement. Le rendement comprend des revenus locatifs mensuels et les gains potentiels à la revente.
• Immeuble à revenus géré par un tiers : pour l’investisseur qui ne veut pas s’engager et qui est capable de déléguer. Le rendement comprend des revenus locatifs mensuels et les gains potentiels à la revente, mais est amputé du montant versé au gestionnaire.
• Regroupement (pooling) : pour celui qui dispose de capitaux disponibles et qui ne veut s’occuper de rien. Le conseil d’administration nomme le gestionnaire et décide du revenu versé (généralement annuellement) en fonction des résultats, un peu à la manière d’un dividende.
• Fiducies de placement immobilier et autres valeurs mobilières : pour l’investisseur recherchant liquidité et diversification. On peut accéder à un portefeuille diversifié régionalement et/ou réparti entre les segments résidentiel, industriel et commercial, voire les tours à bureaux. Le rendement est lié à l’évolution du prix de la part ou de l’action.

Source : ­Ghislain ­Larochelle, fondateur d’Immofacile

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• Ce texte est paru dans l’édition d’octobre 2018 de Conseiller. Vous pouvez consulter l’ensemble du numéro sur notre site Web.