L’école des marchés : l’immobilier

L’immobilier est sans aucun doute la catégorie d’actif qui intéresse le plus d’investisseurs. Tous ont une opinion sur celle-ci et plusieurs ne jurent que par la brique et le mortier. Cette tendance s’est fortement amplifiée au courant des dernières années. Selon le U.S. Census Bureau, dans les années 1940, seulement 43,60 % des Américains possédaient une maison. Aujourd’hui, selon l’économiste David A. Rosenberg, ce taux est maintenant près de 68 %.

Nous pouvons faire le même constat de ce côté-ci de la frontière. Au courant de 2009 la valeur des résidences à travers le Canada a augmenté. Au Québec, selon l’Association canadienne de l’immeuble, les prix ont haussé de 8,40 %. Dans un récent commentaire de la firme d’investissement Gluskin Sheff, le pourcentage d’individus possédant une maison au Canada a atteint 68,40%. Un record inégalé depuis 40 ans. C’est un taux aussi élevé que chez nos voisins du Sud. Selon Statistique Canada, lorsque l’on compare les prix des maisons aux prix de location d’un logement, nous sommes au niveau le plus élevé depuis 1980. Cette hausse peut sembler surprenante quand le PIB de notre pays est en baisse de 3,20%.

L’une des raisons de cette hausse est la forte demande de maisons, combinée, à un inventaire plus restreint. Mais la cause principale de cet engouement est le niveau peu élevé des taux d’intérêt hypothécaires.

Depuis quelques années, les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas. Dès lors, le coût de financement est tellement abordable, que bien des gens ont fait le saut de la location à l’achat d’une première résidence. Devant cette demande, le prix des maisons a augmenté. De plus, certains ont fait de multiples transactions dans le secteur de l’immobilier résidentiel afin de profiter de cette vague. Jusqu’à maintenant, cette stratégie s’est avérée gagnante. L’immobilier a déclassé bien d’autres types d’investissement au courant de la dernière décennie, dont plusieurs indices boursiers.

Cette ruée a aussi amené un niveau d’endettement plus élevé pour plusieurs canadiens. Selon Gluskin Sheff, le taux d’endettement hypothécaire par rapport aux revenus familiaux est au dessus de 70%. Ce qui en fait un autre record. De plus, selon la même firme, 90% des hypothèques, au courant des deux dernières années, ont été assuré par la SCHL. Ce qui indique que la majorité des acheteurs ont une mise de fonds relativement modeste lors de l’achat de leur maison.

Il est légitime de se poser certaines questions quant aux perspectives d’avenir de cette catégorie d’actif. Est-ce que les investisseurs se sont trop endettés? Que se passera-t-il lors de hausse de taux d’intérêt? Est-ce que le prix des maisons peut continuer de monter? Il y a-t-il des risques de corrections dans ce type d’investissement au Québec?