Immobilier : quelles grandes tendances en 2017?

Malgré les mises en garde récurrentes au sujet d’un effondrement à venir du marché de l’habitation canadien, il y a encore de la place pour la croissance dans ce secteur, affirme un rapport publié hier par PwC Canada.

Intitulé Emerging Trends in Real Estate 2017, ce document produit conjointement avec l’Urban Land Institute (ULI) est basé sur des entrevues avec plus de 1 500 experts immobiliers, dont des investisseurs, des gestionnaires de fonds, des promoteurs, des sociétés immobilières, des prêteurs, des courtiers, des conseillers et des consultants, ainsi que sur leurs réponses à un sondage.

Sa conclusion est que le Canada « semble promis à une année de stabilité malgré les préoccupations que suscite un possible repli du marché de l’habitation à Vancouver et à Toronto ». Et ce, même si le manque d’accès à des logements abordables, la faible croissance des revenus et les niveaux élevés d’endettement des ménages contribuent au recul des ventes résidentielles au pays.

LES PRIX DEVRAIENT LÉGÈREMENT RECULER

Les analystes prévoient que le prix moyen des maisons accusera l’an prochain un recul de 0,9 % par rapport à 2016, où ils ont enregistré une hausse importante de 10,6 %. C’est Toronto et Vancouver qui seront les régions les plus durement touchées par cette tendance baissière, mais les marchés de l’est du pays, notamment les villes d’Ottawa et de Québec, devraient néanmoins connaître une légère croissance.

« Les occasions demeurent nombreuses, mais chaque marché est différent. Les réalités économiques et démographiques propres à chaque région offrent partout au pays différentes options aux investisseurs avertis qui sont à l’affût des besoins et des tendances du marché », souligne dans un communiqué Frank Magliocco, associé et leader national du secteur immobilier de PwC Canada.

Le rapport met en lumière cinq marchés à surveiller tout particulièrement en 2017 : Vancouver, Toronto, Montréal, Ottawa et Winnipeg.

LES PRÉVISIONS POUR LE QUÉBEC

Avec un produit intérieur brut en hausse de 2,1 % en 2017, l’économie de Montréal devrait enregistrer sa plus forte croissance depuis cinq ans, grâce aux secteurs de la fabrication, des services financiers et des services aux entreprises, prévoient les analystes de PwC et de l’ULI. Ceux-ci relèvent également que la demande pour des bâtiments certifiés LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) demeure soutenue, malgré des taux d’inoccupation élevés dans le cas des espaces de bureaux (11 % au centre-ville et 17 % en banlieue).

« Montréal continue d’absorber le parc de copropriétés de la ville, et les immeubles composés uniquement de copropriétés ont fait place à des complexes d’habitations à vocation mixte », constate le rapport, qui précise que plusieurs autres verront le jour, surtout dans les zones bien desservies par les transports en commun.

« Le marché québécois varie encore sensiblement selon les régions, mais ce qui demeure constant, c’est la forte croissance économique des villes de Montréal et de Québec, les deux marchés les plus actifs de la province », commente Annie Labbé, première vice-présidente, Services conseils immobiliers à PwC Canada.

La croissance économique favorise les investissements. Montréal et Québec offrent des options d’investissement dans le secteur non résidentiel, y compris une augmentation des projets à vocation mixte.

AILLEURS AU PAYS

À Ottawa, le marché résidentiel ne bouge pas beaucoup, notent PwC et l’ULI. La demande de nouvelles maisons a considérablement diminué, car peu de familles souhaitent aujourd’hui acheter une résidence unifamiliale. Résultat : les mises en chantier dans la capitale fédérale ont diminué pendant trois ans de suite, tandis que certains promoteurs reportent désormais leurs projets de développement sur des périodes allant jusqu’à cinq ans.

De son côté, Vancouver demeure « le principal marché pour l’investissement, le développement et l’habitation » au pays, notent PwC et l’ULI. Les membres de la génération Y y dynamisent le marché de la location en recherchant des logements neufs de qualité supérieure situés près des commodités et des transports en commun. Résultat : les appartements à louer y sont devenus extrêmement rares, avec des taux d’inoccupation souvent inférieurs à 1 % depuis cinq ans.

À Toronto, la pénurie de logements et de terrains disponibles a contribué à l’augmentation rapide des prix des maisons, estime le rapport. En raison des coûts de déménagement élevés, un plus grand nombre de propriétaires choisissent de rester où ils sont et d’investir dans des rénovations. Par ailleurs, le parc de copropriétés de la Ville-Reine est à son plus bas niveau depuis 10 ans et, comme la demande y reste forte, PwC et l’ULI s’attendent à ce qu’un plus grand nombre d’immeubles à logements multiples de grande hauteur soient construits au cours des années à venir.

Quant à Winnipeg, l’économie devrait aussi y connaître une croissance soutenue au cours des prochaines années. Les activités de construction, en particulier, devraient bien se porter à court terme, alimentées principalement par des projets non résidentiels qui feront contrepoids au ralentissement du marché résidentiel.

LES PERSPECTIVES PAR TYPES DE PROPRIÉTÉ

Enfin, le rapport se penche sur les attentes des investisseurs. Ceux-ci se montrent plus sélectifs qu’avant par rapport aux types de propriétés dans lesquels ils placent leur argent. Ils ont plutôt tendance à favoriser le secteur industriel, les appartements et les maisons unifamiliales, tandis qu’ils considèrent les immeubles à bureaux et les hôtels comme des placements généralement plus volatils.

De même, les investissements dans les immeubles de prestige ont diminué, alors que certains investisseurs ont déplacé leurs fonds dans divers créneaux spécialisés, comme les immeubles médicaux, les entrepôts en libre-service, les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées, les entrepôts de données et les usines.

Ce qu’il faudra surveiller en 2017

Le rapport de PwC et de l’ULI met l’accent sur « six éléments importants » que les investisseurs et acheteurs potentiels de propriétés devraient garder à l’œil au cours de la prochaine année :

• Le développement des collectivités. La population urbaine va continuer de croître et ses besoins évoluent, ce qui contraindra notamment les promoteurs à améliorer la conception des espaces publics.
• L’accès moins facile à des logements abordables. Cette question est même devenue l’un des principaux sujets de préoccupation au pays, estiment PwC et l’ULI, qui ne croient pas que la situation va s’améliorer. À Toronto et Vancouver, notamment, les ratios d’endettement devraient se maintenir « bien au-dessus de la moyenne canadienne ». Par ailleurs, des hausses importantes de l’immigration dans les cinq prochaines années « continueront de susciter une demande élevée et d’exercer des pressions accrues sur l’abordabilité, à moins que l’offre ne soit augmentée, non seulement à Toronto et à Vancouver, mais aussi dans le reste du pays ».
• La généralisation de la location à long terme. Les attitudes à l’égard de la location évoluent et les gens préfèrent rester locataires plus longtemps lorsqu’ils comparent les coûts et les avantages liés à l’achat d’une maison. Cette tendance suscite un intérêt soutenu pour les logements locatifs, mais soulève des questions quant à la taille des unités locatives et des infrastructures nécessaires (écoles, établissements médicaux, garderies, etc.), soulignent PwC et l’ULI.
• L’adaptation aux nouvelles technologies. Les sociétés immobilières devront s’adapter aux besoins croissants des clients en matière de technologie, autrement, elles risquent de prendre du retard. Les acheteurs et les locataires s’attendent de plus en plus à ce que les commodités et les immeubles soient plus efficients sur le plan énergétique et à ce qu’il y ait de nouveaux systèmes de gestion des déchets et d’économie d’énergie.
• Les incertitudes à l’échelle mondiale. Bien que la situation au pays soit stable, les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires fonciers se disent préoccupés par les incertitudes politiques et économiques sur le plan mondial.
• Le prix du pétrole et du gaz. La chute des prix du pétrole et du gaz continue d’avoir un effet négatif sur l’économie et frappe durement l’Alberta. L’offre excédentaire d’espaces de bureaux n’a pas empêché certains projets de voir le jour, mais le marché de Calgary reste en suspens.

La rédaction vous recommande :

• Quel impact pour les nouvelles règles hypothécaires?
• Surchauffe immobilière : la SCHL tire la sonnette d’alarme
• L’accès à la propriété se resserre au pays