Les titres immobiliers, des bêtes curieuses

À la fin de l’été, le système de classification industrielle mondiale standard (GICS) a établi un nouveau secteur disctinct pour les titres du secteur immobilier, auparavant mélangés à ceux des services financiers. Cela devrait donner une meilleure visibilité à ce secteur auprès des investisseurs, à condition qu’ils le comprennent adéquatement, explique Chip McKinley, gestionnaire de portefeuille chez Cohen & Steers à New York.

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Selon lui, le nouveau secteur GICS consacré à l’immobilier devrait accueillir de 20 à 60 milliards de dollars américains en nouveaux capitaux dans un avenir proche. « Cela va prendre du temps, mais une chose est sûre : quelle que soit la stratégie, qu’il s’agisse de petites ou grandes capitalisations, de croissance ou de valeur, le secteur immobilier est encore très sous-pondéré dans les portefeuilles des investisseurs généralistes », dit Chip McKinley.

« Cela est dû au fait que ce secteur n’est pas évident à comprendre pour un généraliste. Son langage et ses critères d’évaluation lui sont uniques, et ne peuvent se comparer à ceux des autres secteurs GICS. Les investisseurs ont donc un apprentissage à faire », poursuit l’expert.

La visibilité générée par la création du nouveau secteur va sûrement pousser les clients à questionner davantage leur conseiller à son sujet. En conséquence, la sous-pondération structurelle de l’immobilier pourrait s’amoindrir et le ramener à un niveau neutre; c’est dans cette perspective que M. McKinley évoque des arrivées de capitaux de 20 à 60 milliards.

« C’est une bonne chose d’avoir extrait ces titres du secteur GICS de la finance. Dorénavant, quand les gens voudront sous-pondérer les services financiers, ils ne le feront pas du même coup pour les titres immobiliers, comme c’est le cas depuis une vingtaine d’années. La volatilité de l’immobilier devrait donc diminuer, ce qui le rend d’autant plus attrayant pour un portefeuille équilibré », dit Chip McKinley.

En explorant ce nouveau secteur GICS, les investisseurs pourraient être tentés d’acheter simplement les fonds de placement immobilier (FPI) les plus importants et les plus liquides. Par exemple, le plus gros FPI de centres commerciaux (Simon Property Group), le plus gros FPI résidentiel (Equity Residential), et le plus gros FPI industriel (Prologis). Mais aborder le secteur de cette façon serait trop simpliste, prévient l’expert.

« Ce n’est pas parce que vous achetez les plus gros FPI que vous couvrez l’ensemble du secteur. C’est complètement faux. Les résultats sont extrêmement dispersés d’une année à l’autre : de 16 à 17 % entre les plus performants et les moins performants. L’immobilier comprend des entreprises très différentes avec des stratégiques, des types de propriétés, des localisations géographiques, et des types de locataires uniques à chaque cas. Mieux vaut bien étudier le secteur pour comprendre où se trouvent les risques et les occasions. »