Bientôt le « moment idéal » pour l’immobilier et les infrastructures

L’immobilier et les infrastructures offrent beaucoup d’aubaines sur les marchés boursiers, mais vont être influencés différemment par la croissance et l’inflation, argue Larry Antonatos, directeur général et gestionnaire de portefeuille à Brookfield Asset Management.

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Les faibles taux d’intérêt ont joué un rôle primordial dans l’activité économique des 18 derniers mois, et ont contribué à la performance des marchés d’actions dans le monde. L’indice MSCI World indique en effet des prix 30 % supérieurs à leurs niveaux d’avant la pandémie. Mais si on considère uniquement les actions de l’immobilier et des infrastructures, alors la hausse n’est que de 5 %. Cela fait dire à Larry Antonatos que de nombreuses aubaines se cachent dans ces secteurs. Mais il faut considérer les effets des politiques banques centrales, qui vont progressivement retirer leurs programmes d’apaisement quantitatif et augmenter leurs taux; la croissance économique va influencer l’ampleur des variations de taux d’intérêt; et l’inflation va déterminer les taux nominaux (plus elle est forte, plus ils sont élevés, et vice-versa).

L’expert propose d’imaginer un diagramme à quatre quadrants avec une ligne pour l’inflation et l’autre pour la croissance économique. En haut à droite, la croissance et l’inflation sont toutes deux en hausse; en bas à gauche, elles chutent toutes deux; et dans les deux quartiers restants, l’une augmente pendant que l’autre chute.

« Les performances de l’immobilier et des infrastructures au sein du diagramme vont varier, car les deux secteurs ont une sensibilité différente à la croissance et à l’inflation, et des modèles d’affaires également très différents », prévient Larry Antonatos.

Ainsi, les entreprises du secteur immobilier qui sont cotées en Bourse opèrent dans un marché libre influencé par l’offre, la demande et les prix. La hausse de l’offre est cyclique, car alimentée par l’optimisme des promoteurs et la disponibilité du financement. La demande d’espaces est aussi cyclique, car influencée par l’activité économique. Quant aux prix, ils dépendent des négociations entre les propriétaires et les locataires, et l’état de l’offre et de la demande à ce moment. Souvent, les baux incluent une clause d’indexation à l’inflation.

Dans les infrastructures, en revanche, les entreprises sont souvent réglementées et les gouvernements peuvent influencer l’offre et la demande. L’offre peut être limitée délibérément, et beaucoup d’actifs font face à une concurrence limitée. La demande est généralement stable parce que les infrastructures fournissent des services essentiels qui sont peu sensibles à l’activité économique. Enfin, les prix des services d’infrastructures sont souvent réglementés ou fixés par contrat avec une indexation à l’inflation.

« Du fait de ces différences, l’immobilier est souvent plus sensible à la croissance économique et les infrastructures réagissent davantage à l’inflation », affirme Larry Antonatos. Si on retourne au diagramme, dans le cas où la croissance et l’inflation sont toutes deux en hausse, l’immobilier et les infrastructures seront tous deux performants, mais légèrement à la traîne des secteurs d’activité plus cycliques. Si la croissance grimpe plus vite que l’inflation, l’immobilier surperformera. Mais si l’inflation dépasse la croissance, les infrastructures surperformeront. Enfin, si la croissance et l’inflation sont toutes deux en chute, l’immobilier et les infrastructures offriront de belles performances par rapport aux secteurs plus cycliques du marché boursier, en raison de la stabilité de leurs flux de liquidités et de leur indexation à l’inflation.

« Dans notre diagramme, le point d’investissement idéal se trouve là où l’inflation et la croissance économique augmentent toutes deux modérément. Dans un environnement d’augmentation qui n’est pas agressive, l’immobilier et les infrastructures peuvent produire de solides rendements sans se retrouver à la traîne des autres secteurs. Or, nous espérons que ce moment idéal surviendra au cours des prochaines années », dit Larry Antonatos.

Il rappelle néanmoins que les deux secteurs se divisent en sous-secteurs, qui ont eux-mêmes une sensibilité différente à la croissance et à l’inflation. Cela permet de dénicher des occasions d’investissement plus spécifiques. Par exemple, au sein de l’immobilier, la sensibilité à la croissance économique est plus élevée dans les types de propriétés où les baux sont à court terme, comme les hôtels (à la nuit), les services de libre entreposage (au mois), et les appartements (à l’année). Au sein des infrastructures, la sensibilité est plus forte dans les services où les prix sont indexés par contrat à l’inflation, comme certains services d’utilité publique ou de transport. Les infrastructures de transport offrent en outre une plus grande sensibilité à la croissance, car celle-ci fait croître leur utilisation.

Ce texte fait partie du programme Gestionnaires en direct, de la CIBC. Il a été rédigé sans apport du commanditaire.

Larry Antonatos

Directeur général, gestionnaire de portefeuille M. Antonatos est directeur général et gestionnaire de portefeuille pour les stratégies d’actifs réels diversifiées de Brookfield Investment Management et est responsable des décisions de répartition de l’actif. M. Antonatos compte 25 ans d’expérience en placement et a notamment géré le portefeuille de la stratégie des FPI américaines et participé aux activités de placement direct dans les propriétés et les prêts hypothécaires.