Immobilier : – 45%, vraiment ?

Vaut-il mieux vendre sa propriété maintenant, pour maximiser les profits tirés de cet actif? C’est la question que se posent plusieurs épargnants alarmés par ceux qui prédisent un effondrement des prix. Comment les conseiller?

Une chute des prix des propriétés canadiennes de 15 % à 25 % en trois ans, à partir de 2013, et une baisse moyenne de 45 % en dix ans. Rien que ça! C’est la terrible prédiction lancée en avril dernier par le réputé groupe de recherche européen LEAP/E2020, qui croit déceler chez nous une répétition des erreurs américaines ayant mené à la crise que l’on sait. Comme ce laboratoire est un des rares à avoir prédit, dès 2006, la crise financière de 2007-2008, la mise en garde en a fait frémir plus d’un. D’autant plus qu’elle se faisait l’écho d’un avertissement de l’OCDE, lequel demandait déjà au gouvernement canadien, en juin 2012, d’intervenir pour calmer le marché immobilier.

Pourtant, les analystes canadiens de ce marché et un grand nombre d’économistes d’ici se font rassurants, et ne prévoient pas de baisses marquées des prix dans un avenir rapproché. Double dilemme pour le planificateur financier : qui croire, mais surtout, que conseiller aux clients anxieux?

ÉTATS DES LIEUX 

Pour Hélène Bégin, économiste principale des Études économiques du Mouvement Desjardins, le marché immobilier est clairement en fin de cycle. Les prix sont à un sommet et il y a peu de chances de les voir grimper dans les prochaines années. Mais elle ne s’attend pas non plus à les voir dégringoler. « De 70 % à 80 % du marché immobilier résidentiel au Québec concerne des maisons unifamiliales, et la proportion de vendeurs et d’acheteurs dans ce marché est à l’équilibre, ce qui stabilise les prix », avance-t-elle. Le Mouvement Desjardins prévoit une appréciation de tous les types de résidences de 2 % à 2,5 % en 2013.

Elle note toutefois une différence du côté des condominiums, dont le marché glisse lentement à l’avantage des acheteurs. À Québec, il y a déjà huit à dix vendeurs par acheteur, et la même situation devrait bientôt prévaloir à Montréal. Cela dit, on est encore loin du déséquilibre des années 1990, alors que le nombre de vendeurs par acheteur avoisinait les 50 à Québec et dépassait 30 à Montréal, ce qui avait fait durablement baisser les prix.

Sa collègue Chantal Routhier, économiste au Mouvement Desjardins, fait toutefois remarquer que la moyenne québécoise ne donne pas toujours un portrait juste de la situation à laquelle est confronté un vendeur dans sa région. En Abitibi et sur la Côte-Nord, le prix des maisons tend à suivre l’évolution des projets miniers. La récente baisse de la valeur de certains minerais a donc eu un effet à la baisse sur le prix des maisons. Sur la Rive-Sud de Montréal, certains marchés ont moins bien performé dernièrement, en raison des difficultés d’accès à Montréal liées aux rénovations des routes, ponts et tunnel. Une récente étude de Royal LePage montrait d’ailleurs une baisse du prix des maisons à deux étages de 8,4 % à Longueuil, alors que celui des condos y avait chuté de 3,8 %.

BOULE DE CRISTAL

Pour trancher entre pessimistes et optimistes, il faut regarder du côté des éléments influant sur le nombre de transactions ou sur les prix, soit les règles hypothécaires, les taux d’intérêt et l’inventaire.

La décision du gouvernement fédéral de plafonner la durée de remboursement des prêts hypothécaires à 25 ans, plutôt que 30 ans, a eu un effet immédiat. Après avoir progressé dans les deux premiers trimestres, les ventes ont chuté suite à ce changement. Au quatrième trimestre, elles ont été de 12 % inférieures à celles de la même période en 2011, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec. Un sondage réalisé par Pollara pour le compte de BMO, en février et mars 2013, révèle qu’un nouvel acheteur sur cinq attendra plus longtemps avant d’acheter, en raison de ce plafonnement. Ces premiers acheteurs, dont la mise de fonds est souvent plus faible, penchent souvent vers un condo, qu’ils jugent plus abordable. Or, les ventes de condos, en décembre 2012, avaient chuté de 29 % à Montréal et 41 % à Québec.

Toutefois, activité ralentie ne rime pas nécessairement avec chute des prix. Le niveau des taux d’intérêt joue un rôle beaucoup plus important à cet égard. « Si le prix des maisons est à un sommet historique, c’est en grande partie parce que les taux d’intérêt sont, eux, à un creux historique », soutient le gestionnaire de portefeuille et conseiller en sécurité financière, Cimon Plante. Or, selon lui, la faible croissance mondiale et la reprise qui se fait attendre dans les pays occidentaux rendent peu probable une remontée soudaine des taux.

Si un élément vient faire chuter les prix, se sera plutôt un surplus d’inventaire. Dans certains marchés, comme à Québec, ce problème pourrait se poser plus tôt que tard. Alors que, selon la SCHL, les mises en chantier résidentielles ont diminué de 18,8 % au Québec au 1^er trimestre – et de 20,7 % à Montréal – elles ont continué de grimper de 32 % à Québec. Chez Royal LePage, le directeur des services immobiliers pour la région du Québec, Dominic St-Pierre, croit que cela pourrait poser problème dans les trois à neuf mois qui viennent.

Quelques chiffres

• Au Québec, en 2012, les courtiers immobiliers ont vendu 77 463 résidences, soit 292 de plus qu’en 2011.

• En 2013, 15 % moins de maisons seront construites au Québec, selon le Mouvement Desjardins.

• Les mises en chantier résidentielles ont diminué de 18,8 % au Québec au 1^er trimestre mais elles ont continué de grimper de 32 % à Québec alors qu’elle chutait de 20,7 % à Montréal

PRUDENCE… ET PATIENCE

Pour Dominic St-Pierre, croire qu’il y a un bon ou un mauvais moment pour vendre, c’est un mythe. « Dans l’immobilier résidentiel, les fluctuations de prix sont rarement assez importantes pour que l’on perde une grande part de profit en vendant trop tôt ou trop tard », croit-il. D’autant plus qu’il faut prendre en compte le coût de remplacement. Si on vend sa maison ou son condo, il faut se reloger. Or, si on vend plus cher parce que le marché est à la hausse, on risque aussi de devoir acheter plus cher. Il suggère donc aux vendeurs de tester le marché quand ils sont prêts, mais de faire preuve de patience s’ils n’obtiennent pas le prix désiré.

De son côté, Hélène Bégin joue de prudence. Selon elle, puisque le marché semble être à une fin de cycle et que les prix sont à un sommet historique, il ne faut pas hésiter à vendre. Elle fait remarquer que, s’il n’est pas sûr que les prix chutent, il est à peu près certain qu’ils ne connaîtront pas de hausse vertigineuse dans les prochaines années. « Et puis, il faut faire attention avec les prédictions, prévient-elle. Le marché ne se comporte pas toujours comme on le prédit. Attendre comporte toujours une part de risque.