Immobilier : la réglementation fait monter les prix

L’offre de logements insuffisante, largement due à une « réglementation excessive », contribue à faire grimper le prix des maisons dans les grandes villes au pays, selon un rapport publié mardi par le C.D. Howe Institute.

Dans ce document (en anglais) d’une trentaine de pages, le groupe de réflexion économique et social indépendant torontois estime que les coûts supplémentaires pour les nouvelles habitations sont en moyenne de 229 000 dollars dans les huit grandes villes où les restrictions sont les plus importantes, avec un sommet à 600 000 dollars dans le cas de Vancouver.

Les auteurs de cette étude, Benjamin Dachis et Vincent Thivierge, affirment avoir constaté « un écart persistant entre le coût de la construction de nouveaux logements et le prix du marché dans les huit principales régions métropolitaines canadiennes ». D’après leurs calculs, les obstacles à l’offre en matière d’immobilier représentent « environ 50 % » du coût du logement dans la région de Vancouver et « plus de 20 % » dans celle du Grand Toronto.

DES MESURES POLITIQUES INAPPROPRIÉES

« Les politiques récemment mises en place [par Ottawa et par certains gouvernements provinciaux, notamment en Colombie-Britannique], comme les taxes sur les acheteurs étrangers ou les nouvelles règles fédérales sur les hypothèques, ont essentiellement porté sur la réduction de la demande de logements alors qu’il aurait plutôt fallu prendre des mesures significatives en vue de l’accroître », commente Benjamin Dachis.

Si l’on en croit les deux chercheurs, l’écart global entre le coût de construction des nouveaux logements et le prix du marché s’élèverait par exemple à 300 dollars par pied carré à Vancouver. En revanche, l’écart des coûts de construction a diminué à Ottawa et il est demeuré stable à Montréal depuis 2007.

Dans leur analyse du marché de l’immobilier au pays, Benjamin Dachis et Vincent Thivierge jugent que les règles de zonage, les restrictions sur la mise en valeur des terres agricoles et les redevances d’aménagement « influent directement sur les prix des logements nouveaux et existants ».

LES MUNICIPALITÉS POURRAIENT AGIR

Passant en revue les principales municipalités de l’Ontario, ils tentent d’évaluer quelle serait la situation si chacune d’elle décidait de réduire les obstacles qui freinent aujourd’hui l’accession à la propriété. Et leur verdict est sans appel puisque, dans l’ensemble, les coûts supplémentaires pour les maisons neuves et existantes sont supérieurs à 70 000 dollars dans les régions de Toronto, de Peel et de Durham, tandis qu’ils dépassent 100 000 dollars à Hamilton et atteignent près de 125 000 dollars dans le secteur de York.

« Bien que les politiques d’utilisation des terres puissent parfois procurer des avantages importants, la plupart des études montrent que l’augmentation des prix des logements qu’entraîne la réglementation comporte généralement davantage d’inconvénients », concluent les chercheurs.

Pour enrayer ce phénomène, ils estiment que les municipalités et les provinces pourraient notamment adopter des mesures afin de permettre la construction d’un plus grand nombre de logements. Comment? Par exemple en assouplissant certaines restrictions qui concernent la mise en valeur des terres agricoles, en simplifiant et en mettant à jour leurs règlements de zonage ou encore en réduisant les redevances d’aménagement.