Immobilier résidentiel : le marché québécois se porte bien

Le marché de l’habitation au Québec « étonne par sa vigueur » et il est loin d’être en surchauffe comme c’est le cas en Ontario ou en Colombie-Britannique, selon Desjardins.

Dans une récente analyse de la situation, Hélène Bégin, économiste principale au sein du Mouvement, note que les ventes de maisons unifamiliales dans la Belle Province ont augmenté de 10 % par rapport à la même période l’an passé, tandis que celles de copropriétés ont bondi de 24 %. Au total, précise-t-elle, les ventes ont augmenté de 15 % dans le Grand Montréal, de 25 % à Gatineau et de 11 % à Québec au mois de mai. Toutefois, souligne l’analyste, les résultats cumulatifs depuis le début de l’année « ne sont pas aussi impressionnants » que ceux enregistrés en mai et quelques régions affichent même un recul des ventes.

Dans l’ensemble du territoire québécois, les achats de propriétés existantes demeurent orientés à la hausse, alors que le nombre de résidences à vendre a beaucoup diminué depuis un an et que certains marchés sont devenus à l’avantage des vendeurs, en particulier dans le cas des maisons unifamiliales, qui sont désormais « en légère pénurie » dans la région de Montréal. Résultat : « les acheteurs doivent agir plus rapidement et être prêts à payer le prix demandé et parfois plus pour obtenir la résidence convoitée », explique Hélène Bégin. Globalement, ajoute-t-elle, « même si le marché de la copropriété est moins excédentaire qu’auparavant, une situation de surplus prévaut encore dans les six principales agglomérations du Québec ».

« IL N’Y A PAS DE RISQUE DE SURCHAUFFE AU QUÉBEC »

Avec des ventes à la hausse et un bassin de résidences disponibles plus limité, l’augmentation des prix s’est pour sa part accélérée à près de 5 % au cours des derniers mois, tant dans le segment de la maison unifamiliale que dans celui de la copropriété. À noter que la courte période de dépréciation observée l’an passé pour les condos « s’est dissipée rapidement grâce à la reprise de la demande », principalement dans le Grand Montréal. Mais malgré cela, les prix des copropriétés continuent à baisser dans les agglomérations de Québec, Saguenay et Trois-Rivières.

D’une manière générale, Hélène Bégin relève que la situation au Québec est loin d’être comparable à celle de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, puisque la forte accélération des prix y a débuté il y a déjà plusieurs années. En effet, assure-t-elle, « même si une partie des acheteurs étrangers se déplaçaient vers Montréal en raison de l’imposition d’une taxe à Vancouver l’an dernier, et plus récemment à Toronto, le marché de la métropole ne risque pas de s’enflammer dans l’immédiat ». Par conséquent, « il reste encore beaucoup de chemin à parcourir avant d’être confronté à une situation de surchauffe à Montréal qui entraînerait une flambée des prix ».

De toute façon, constate l’économiste, la construction neuve s’est rapidement ajustée à la hausse dans la région métropolitaine et, au cours des cinq premiers mois de 2017, les mises en chantier y ont progressé de 39 % par rapport à la même période l’an dernier. Si tous les segments de marché participent à cette augmentation, celui des copropriétés est particulièrement actif, puisque quelque 3 300 unités ont été mises en chantier entre janvier et mai, comparativement à 1 856 au cours de la même période en 2016. En revanche, ailleurs au Québec, la construction de copropriétés a été beaucoup plus limitée avec seulement 400 unités recensées depuis janvier.

VERS UNE REMONTÉE DES TAUX D’INTÉRÊT À L’AUTOMNE

Hélène Bégin pense par ailleurs que, comme l’économie canadienne a repris de la vigueur
 et que plusieurs signaux sont encourageants, les 
taux d’intérêt directeurs devraient bientôt amorcer une hausse, sans doute au mois d’octobre, voire dès ce mois-ci. « Les taux obligataires nord-américains, qui influencent davantage les taux hypothécaires au pays, amorceront sous peu leur remontée. Le taux affiché pour le terme de cinq ans, présentement à 4,74 %, pourrait atteindre 5,8 % à la fin de 2018 et une augmentation similaire devrait toucher les termes d’un an et de trois ans », détaille l’économiste principale.

D’après elle, ce resserrement monétaire entraînera plusieurs conséquences pour les consommateurs. En premier lieu, il aura un impact immédiat sur les détenteurs de prêts à taux variable et de marges de crédit personnelles. Pour les emprunts hypothécaires à taux fixe, ces effets s’échelonneront au fil des échéances puisque des taux d’intérêt plus élevés seront exigés au gré des renouvellements selon le terme choisi au départ. Enfin, dans le cas des prêts déjà accordés, le plein effet de la hausse des taux mettra plus de temps à se faire sentir, tandis que les nouveaux prêts, eux, seront directement affectés. « Il s’agira d’une difficulté de plus pour les premiers acheteurs qui disposent, en général, d’une faible mise de fonds », avertit Hélène Bégin.

« Même si le contexte économique reste favorable pour les ménages du Québec, la remontée graduelle du coût d’emprunt devrait refroidir un peu le secteur résidentiel. Un relèvement des taux d’intérêt limitera la demande d’habitations, sans toutefois la faire diminuer de façon importante. Un ralentissement est à prévoir surtout pour les premiers acheteurs. Pour les autres, l’impact se fera sentir lors du renouvellement du prêt hypothécaire », résume l’analyste.

L’accès à la propriété est de plus en plus difficile au pays

En raison de l’envolée des prix des maisons dans le Grand Toronto, l’accessibilité à l’échelle nationale a atteint des niveaux inquiétants au premier trimestre, conclut un rapport publié jeudi par la RBC.

« Depuis 1990, il n’est arrivé qu’une fois que les ménages doivent dépenser autant pour les coûts de propriété. Cette situation démontre clairement à quel point la hausse rapide des prix a réduit l’accessibilité à la propriété au Canada au cours de la dernière année », commente Craig Wright, premier vice-président et économiste en chef de l’institution financière.

La mesure d’accessibilité d’un océan à l’autre s’est ainsi établie à 45,9 %, ce qui est le deuxième niveau le plus élevé en près de trois décennies. (Cette mesure exprime une proportion du revenu d’un ménage, et son augmentation représente une diminution de sa capacité d’acheter une habitation.)

FAIBLE DÉTÉRIORATION AU QUÉBEC

L’accessibilité dans la Ville-Reine a atteint un niveau record de 72 %, en hausse par rapport à 69,3 % au quatrième trimestre de 2016, surpassant le sommet précédent de 70,6 % enregistré en 1990. En outre, les secteurs en périphérie de Toronto, comme Hamilton, St. Catharines et Kitchener-Waterloo, ont vu un déferlement d’acheteurs venus de la métropole ontarienne, ce qui a provoqué une hausse considérable des prix dans ces marchés.

En revanche, les niveaux d’accessibilité dans la plupart des marchés canadiens hors de l’Ontario et de la Colombie-Britannique sont demeurés relativement stables, révélant une légère amélioration dans de nombreux secteurs des Prairies et une faible détérioration dans la majeure partie du Québec et des provinces de l’Atlantique.