Immobilier : trois facteurs à soupeser avant d’acheter

Les Québécois qui font leurs premiers pas en immobilier résidentiel doivent considérer trois facteurs fondamentaux avant d’apposer leur signature au bas d’une offre d’achat, dit TD Canada Trust.

1. La mise de fonds. L’objectif est de verser 20 % du prix d’achat afin de ne pas avoir à souscrire une assurance prêt hypothécaire. La prime de cette assurance est calculée selon un pourcentage du prêt et payée d’avance ou ajoutée à la portion du capital du prêt. « Plus le solde du prêt hypothécaire est élevé, plus les paiements mensuels seront élevés. D’importantes économies peuvent donc être réalisées en évitant ou en réduisant cette prime », dit TD Canada Trust.

Par conséquent, les premiers acheteurs devraient profiter du Régime d’accession à la propriété (RAP) du gouvernement et d’utiliser des fonds de leur REER pour bonifier leur mise de fonds. Grâce au RAP, les acheteurs peuvent retirer jusqu’à 25 000 $ de leur REER pour la mise de fonds d’une première propriété. Ce montant devra être remboursé dans un délai de 15 ans, entre autres modalités. Il faut donc prévoir les versements dans le budget mensuel.

2. Les options du prêt hypothécaire. Choisira-t-on un taux d’intérêt fixe ou variable? Un prêt ouvert ou fermé? Quelles sont les options de versement souples? Avec un prêt hypothécaire à taux d’intérêt fixe, le taux d’intérêt et les versements mensuels ne changent pas pendant toute la durée du prêt et le montant qui aura été remboursé à l’échéance est déterminé dès le départ.

Avec un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt peut fluctuer pendant la durée du prêt. Si les taux d’intérêt diminuent, une plus grande partie du versement mensuel est allouée au paiement du capital, ce qui permet de rembourser le prêt plus rapidement. À l’inverse, si les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie des versements mensuels servira à payer les intérêts. De plus, avec un prêt hypothécaire à taux variable, il faudra peut-être réévaluer à l’occasion les modalités de remboursement.

Pour ce qui est des prêts hypothécaires fermés, les propriétaires contractent un prêt d’une durée de six mois à dix ans. Des conditions s’appliquent quant au moment où un prêt hypothécaire fermé peut être renégocié ou refinancé et des frais pourraient être imposés pour le remboursement anticipé ou la négociation du prêt avant l’échéance. Bien souvent négocié pour une période plus courte, le prêt hypothécaire ouvert peut être remboursé en tout temps sans frais supplémentaires. Bien qu’il offre une plus grande souplesse de remboursement, les taux d’intérêt du prêt ouvert peuvent être plus élevés que ceux d’un prêt fermé.

3. Les versements accélérés. Les acheteurs d’une propriété peuvent rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement et économiser sur les intérêts en choisissant une période d’amortissement plus courte ou en établissant des versements hebdomadaires ou bimensuels accélérés, plutôt que mensuels. Ils peuvent également verser des sommes forfaitaires pour rembourser leur prêt plus vite sans avoir à suivre un calendrier de paiements serré qui pourrait rendre leur budget mensuel difficile à gérer. De nombreux prêteurs permettent aux titulaires de prêt hypothécaire de verser des sommes forfaitaires annuelles jusqu’à concurrence d’un pourcentage du montant initial du prêt hypothécaire.

En plus du prêt hypothécaire, les propriétaires doivent aussi faire face aux dépenses courantes inhérentes à l’achat d’une maison : taxes municipales et scolaires, factures des services publics, frais d’entretien du bâtiment, etc. « Il est essentiel que les acheteurs planifient ces dépenses dans leur budget lorsqu’ils établissent un calendrier de paiements hypothécaires selon leurs moyens. Ils doivent être réalistes afin de ne pas se mettre dans une situation où ils auront de la difficulté à joindre les deux bouts », prévient TD Canada Trust.