Lectures : L’art d’acheter des immeubles à revenus

Faites de l’argent en immobilier avec l’argent des autres : c’est le titre pour le moins limpide du dernier ouvrage de Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ).

Par « immobilier », l’auteur désigne les immeubles à revenus. Quant aux « autres », ce sont les locataires, les institutions financières, et toutes les autres sources de financement qui vous aideront à tirer un maximum de profits du plus grand nombre possible de logements.

Dans la première partie, Jacques Lépine explique comment il a accumulé 12 M$ d’actifs immobiliers en cinq ans à partir de zéro, sans patrimoine initial. Sa recette : dénicher des aubaines et mettre la main dessus par tous les moyens de financement imaginables, puis refinancer pour en acheter une autre, et ainsi de suite. L’exercice n’est pas pour les timides, mais selon lui, peut rapporter bien plus que des placements en valeurs mobilières.

Sur un ton très optimiste qui laisse filtrer peu de doute envers sa méthode, l’auteur explique en détail comment accomplir à votre tour l’enrichissement immobilier avec l’argent des autres. D’abord, il liste de nombreuses sources d’information pour trouver les meilleures aubaines, puis certains trucs pour faire le repérage des secteurs, et les différents financements disponibles.

« Il y aura toujours moyen de trouver le financement nécessaire », affirme Jacques Lépine. On peut commencer par une hypothèque, mais il faudra aussi une mise de fonds. Puisque, rappelons-le, le but est de ne pas toucher à son propre argent, mais seulement à celui des autres, il propose une panoplie de techniques de « financement créatif », des plus risquées (emprunt sur cartes de crédit, prêteurs divers) aux plus informelles (le troc).

Une de ses techniques préférées est de s’entendre avec le vendeur de la propriété, qui peut financer la différence entre le prix de vente et le montant de la première hypothèque. Dans ce cas de figure, les avantages pour le prêteur sont de différer ses impôts, d’accélérer la vente, d’obtenir des revenus de placement supérieurs, et de prêter sur une propriété qu’il connaît.

Jacques Lépine reconnaît que certaines de ces méthodes « demandent beaucoup d’audace ». Mais toutes réussiront à condition d’acheter en dessous de la valeur marchande, car « le profit se fait à l’achat ». Tout est donc dans l’aubaine initiale.

Le livre donne d’autres trucs utiles sur la gestion des immeubles, la prévision et le contrôle des dépenses, l’évaluation, la négociation, la rédaction d’une offre d’achat, etc.

En deuxième partie, Jacques Lépine raconte les histoires à succès de dix investisseurs privés qui ont, chacun à leur manière et selon leur style, fait de l’argent avec l’argent des autres.

Jacques Lépine, Faites de l’argent avec l’argent des autres, éd. Un monde différent, 240 p., 22,95 $

Nicolas Ritoux

Nicolas Ritoux est journaliste indépendant. Il collabore à Conseiller.ca depuis 2009.