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Les CELI. Les REER. Et maintenant, les CELIAPP. La soupe d’alphabet des comptes d’épargne-placement pour les Canadiens qui cherchent à acheter leur première maison peut sembler indigeste. Des experts soulignent que tous ces véhicules d’investissement ont leurs avantages, et leurs limites.

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), dévoilé par le gouvernement fédéral dans son budget du début avril, offre une nouvelle façon aux aspirants propriétaires de verser une mise de fonds sur leur première propriété.

Disponible dès l’an prochain, il vise à combiner les avantages du compte d’épargne libre d’impôt (CELI) existant et du régime enregistré d’épargne-retraite (REER).

Les cotisations à un CELIAPP seront déductibles d’impôt, comme celles d’un REER. Les retraits d’un CELIAPP, y compris les gains en capital, pour acheter une maison ne seront pas imposables, comme pour les CELI.

« C’est presque comme un hybride entre les deux, mais sous stéroïdes », observe Tim Cestnick, expert en fiscalité et en finances personnelles et chef de la direction d’Our Family Office.

Les acheteurs d’une première maison peuvent déposer un maximum de 8000 $ par année dans ce compte d’épargne par an, les droits de cotisation inutilisés ne peuvent pas être reportés d’une année à l’autre, avec un plafond à vie de 40 000 $.

« Ce compte d’épargne pour un premier logement sera le meilleur plan pour la majorité des gens », croit Tim Cestnick.

En revanche, le régime d’accession à la propriété REER permet aux premiers acheteurs de retirer un maximum de 35 000 $ pour l’achat d’une première maison, sans pénalité, à condition que ce retrait soit « remboursé » dans les 15 ans.

« On n’a vraiment rien à perdre en créant un de ces comptes d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Soit on va acheter un logement et on va bénéficier du prélèvement défiscalisé et de la déduction lorsque l’argent y a été investi, et sa croissance au fil des ans, soit on ne va pas l’utiliser et le transférer dans son REER, à l’abri de l’impôt », a expliqué Tim Cestnick.

Cette dernière allocation va également dans l’autre sens, car les titulaires de REER peuvent transférer de l’argent dans leur CELIAPP sans être imposés sur le retrait.

Alors que 40 000 $ est la contribution maximale pour le CELIAPP, cet investissement gagnera probablement en valeur. Le compte peut contenir plusieurs genres d’actifs, des actions et des obligations aux liquidités et aux fonds négociés en Bourse.

Cependant, même si ces 40 000 $ doublaient de valeur, le pouvoir d’achat renforcé pourrait ne pas suffire pour rivaliser sur des marchés immobiliers les plus hyperactifs, comme ceux de Vancouver ou Toronto. De plus, étant donné que les contributeurs ne peuvent ajouter que 8000 $ par an, un CELIAPP ne remplirait pas considérablement le portefeuille avant plusieurs années.

Mais cela pourrait intéresser les jeunes Canadiens qui ne prévoient pas encore de se lancer sur le marché.

« Quelqu’un qui a même 18 ou 19 ans et qui commence un emploi dans la construction ou quelque chose qui lui permet d’entrer directement sur le marché du travail (…), ces Canadiens peuvent effectivement économiser plus d’argent, car ils vivent peut-être encore avec maman et papa, ou ont peut-être une location à bas prix », illustre Leah Zlatkin, experte en prêts hypothécaires chez LowestRates.ca.

POUR LES MARCHÉS LES MOINS CHERS

Le compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété est également un choix logique pour les propriétés dont la valeur est bien en dessous du prix moyen des maisons de la région métropolitaine de Vancouver ou de la région du Grand Toronto _ soit 1,36 million de dollars (M$) et 1,30 M$ respectivement en mars, observe Sung Lee, expert en prêts hypothécaires chez Ratesdotca.

« Là où la valeur des maisons dépasse en général un million de dollars, ce sera difficile », estime-t-il, notant que ces propriétés exigent une mise de fonds de 20 %.

« Mais pour quelqu’un qui envisage une propriété de, disons, 650 000 $ ou moins, cela lui serait bénéfique, car il faut essentiellement déposer 5 % sur les premiers 500 000 $ (soit 25 000 $) puis 10 % sur le solde (soit 15 000 $). Donc, si on prend 40 000 $, le montant maximum qu’on peut verser sur ce compte, cela équivaudrait à un prix d’achat de 650 000 $. »

Le CELIAPP et le REER ne peuvent pas être utilisés simultanément, souligne-t-il.

Pour les propriétaires actuels qui songeraient à acheter une nouvelle propriété, ni le CELIAPP ni le REER ne peuvent être utilisés. Tim Cestnick recommande à ces acheteurs d’envisager d’avoir recours au CELI, plus flexible et polyvalent, qui permet des cotisations annuelles allant jusqu’à 6000 $, avec la possibilité de reporter la marge inutilisée d’une année à l’autre.

Une voie alternative consiste à rénover la résidence pour augmenter sa valeur, d’autant plus que les gains sur la vente sont exonérés d’impôt, a-t-il noté.

Le CELI peut également entrer en jeu pour ceux qui ont plus de 8000 $ à investir, les montants excédentaires à la limite du CELIAPP pouvant y être déversés.

« C’est une question de priorité. Si l’objectif à plus long terme est de s’assurer d’avoir le montant nécessaire pour la retraite, mieux vaut mettre les économies supplémentaires dans un REER. Mais si l’objectif à plus court terme est d’aménager dans sa première maison, alors mieux vaut profiter du nouveau compte d’épargne », estime Sung Lee.

Les acheteurs potentiels devraient résister à toute envie de verser de l’argent dans ces abris fiscaux en s’endettant, ajoute Leah Zlatkin.

« Peut-être qu’on veut en fait payer les factures de carte de crédit, essayer de dépenser un peu moins en biens de consommation et en restaurants (…) et établir un budget pour son ménage », observe-t-elle.

« Ensuite on peut penser à une maison. »