Une maison peut-elle constituer un régime d’épargne-retraite ?

Tout le monde aime les maisons. Il en existe de nombreuses variations : maisons unifamiliales, maisons en rangée, copropriétés et tous les autres modèles. Cet amour des maisons a été très prononcé au cours des derniers mois. Les taux d’intérêt sont bas, tandis que les prix des maisons augmentent. Rebutées par la volatilité des marchés des dernières années, certaines personnes considèrent l’achat d’une maison comme une solution de rechange à un investissement dans des éléments d’actif financier comme des actions ou des obligations.

On me pose souvent la même question qu’aux conseillers en placements : « Devrais-je investir dans ma maison ou rembourser mon hypothèque, ou encore épargner et investir en vue de ma retraite? ». Je vais aborder certains des enjeux liés à cette question, par exemple, la maison en tant que placement, la maison en tant que domicile et la maison en tant que moyen de générer un revenu de retraite. D’emblée, comparer la valeur d’une maison avec la valeur de placements financiers est un processus compliqué, fastidieux et souvent peu concluant. Ainsi, j’ai délibérément laissé les aspects fiscaux aux fiscalistes. Néanmoins, je crois qu’il est utile d’examiner certains des principaux enjeux.

La maison en tant que placement Il n’est pas facile de comparer le rendement du capital investi dans une maison à celui de divers placements financiers. À première vue, on pourrait simplement comparer le rendement sur une certaine période d’un montant déterminé investi dans une maison avec différents types de placements financiers comme des actions, des obligations et des espèces, ou une combinaison des trois. Le problème avec une telle comparaison est qu’il y a énormément de facteurs à prendre en considération.

La plupart des acheteurs de maison doivent emprunter – habituellement un montant considérable – pour acheter. Même dans un contexte de faibles taux d’intérêt, l’emprunt est assorti de coûts, qui varient en fonction du taux d’intérêt et de la période d’amortissement de l’hypothèque. Il est vrai que certains investisseurs empruntent également pour effectuer des placements, mais ce n’est pas obligatoire et bon nombre d’entre eux investissent des fonds provenant de leur revenu d’emploi. Donc, le coût d’emprunt réduit le taux de rendement d’un investissement dans une maison.

Dans le même ordre d’idées, les gens qui ne possèdent pas de maison ont quand même besoin d’un endroit où vivre. Les paiements de loyer devraient être inclus dans l’équation lorsqu’il s’agit de comparer le rendement d’un investissement dans une maison avec celui de placements financiers.

À l’instar des marchés financiers, les marchés de l’habitation fluctuent. Le taux de rendement de l’investissement d’un acheteur variera en fonction des dates d’achat et de vente. La volatilité des prix des maisons à l’échelle nationale était inférieure à celle de l’indice composé S&P/TSX au cours de la dernière décennie, bien que des propriétaires de certaines régions de l’Ouest canadien puissent contester cette affirmation. Ce qu’il faut retenir, c’est que contrairement aux marchés financiers, dont le degré de volatilité est souvent lié à des catégories d’actif financier précises, la volatilité des marchés immobiliers dépend en partie de l’emplacement géographique. En outre, il est possible de structurer un placement financier de façon à ajuster sa volatilité potentielle. Il est beaucoup moins facile de faire la même chose avec un investissement dans une maison.

Sur ce plan, la diversification est soit difficile, soit impossible pour un investissement immobilier. Elle est impossible si l’un de vos investissements immobiliers est votre domicile, mais simplement difficile si vous avez la chance de posséder plusieurs propriétés dans un autre quartier, une autre ville ou province ou encore un autre pays.

La plupart des gens qui effectuent des placements financiers réfléchissent à la liquidité du placement (ou, du moins, leur conseiller y réfléchit). En des termes simples, à quel point est-il facile de vendre un placement et peut-on le vendre rapidement? Il est vrai que tous les placements financiers ne sont pas parfaitement liquides (rappelez-vous les dernières années), mais la plupart le sont. Pour aborder la liquidité d’investissements immobiliers résidentiels, il faut tenir compte d’un certain nombre de facteurs. Tout d’abord, contrairement à une action ou à une obligation, la plupart des maisons présentent certaines caractéristiques uniques qui peuvent influer à la fois sur leur prix de vente et sur la rapidité de la transaction. Ensuite, les marchés immobiliers (en grande partie régionaux ou urbains) sont plus petits que les marchés financiers. De plus, alors qu’un acheteur ou un vendeur dans un marché financier a la possibilité d’énoncer ou non le prix auquel il est disposé à exécuter une opération, un vendeur immobilier résidentiel y est obligé. Nous avons tous entendu parler de maisons qui étaient, avec le recul, sous-évaluées ou surévaluées.

Les frais de maintien sont également à prendre en considération. Presque tous les placements financiers sont assortis de coûts de maintien. Les maisons aussi. Il est difficile de séparer les coûts de maintien d’une maison liés à la valeur de l’investissement de ceux qui rendent la maison plus habitable. Par ailleurs, les propriétaires paient des impôts fonciers.

Il ne faut pas oublier les coûts de la transaction. Dans nombre de cas, les coûts de la transaction liés à l’achat ou à la vente d’une maison sont rares. Toutefois, ils sont souvent beaucoup plus élevés (par rapport à la valeur de l’investissement) que ceux associés à des placements financiers. Et ils sont nombreux : les commissions de courtage, les honoraires juridiques, l’assurance de titres, les droits de cession immobilière et, pour l’acheteur averti, les coûts d’inspection de la maison, par exemple.

La maison en tant que domicile Contrairement à la comparaison des valeurs d’investissement, celle-ci est facile. On ne peut habiter dans un fonds commun, une action ou une obligation. Une maison protège de la pluie et du froid. Plus important encore, une maison offre plus qu’un simple abri. Une maison devient un foyer : c’est ce que les économistes appellent « revenu psychique ». Des relations s’y tissent et évoluent, des enfants y grandissent et la collectivité locale devient une partie intégrante de votre tissu social et de votre vie. Il est vrai que vous n’avez pas besoin de posséder une maison pour profiter de ces avantages. Cependant, la probabilité de se prévaloir de tels avantages peut être moins élevée pour un locataire que pour un propriétaire. Il est difficile de trouver des données probantes à cet égard, mais il se peut que les locataires tendent à habiter leur logement moins longtemps que les propriétaires, et que la propriété suscite simplement une attitude différente de celle liée à la location.

Voilà une bonne nouvelle. Toutefois, comme l’explique la prochaine section, le « revenu psychique » que l’on peut toucher en possédant une maison limite sévèrement le potentiel d’une maison en tant que source de revenu de retraite, principalement parce que de nombreux propriétaires ressentent un attachement envers leur maison et leur quartier, ce qui les fait hésiter à vendre.

La maison en tant que moyen de générer un revenu de retraite Les maisons ne constituent pas de très bonnes sources de revenu de retraite. Vous pouvez vendre une partie de votre portefeuille de placements, mais pas une partie de votre maison. Il est vrai que vous pouvez louer une partie de votre maison, mais cela dépend du type d’habitation que vous possédez et de votre envie de devenir locateur. Vous pouvez également emprunter sur la valeur de votre maison, au moyen d’un prêt hypothécaire inversé ou d’une marge de crédit bancaire. Cette solution permet de régler le problème potentiel de l’hésitation à quitter le nid familial, mais elle en crée un autre, celui de devoir payer des intérêts sur le prêt. Il pourrait difficilement en être autrement, puisque les prêteurs participant à ces programmes doivent être payés.

Le propriétaire a alors le choix de vendre sa maison et d’en acheter une moins cher ou d’investir le produit de la vente et de louer une habitation. Remarquez que j’ai utilisé le terme « moins cher ». Le terme traditionnellement employé était « réduction ». Le problème est que la réduction de la taille de la résidence ne signifie pas nécessairement réduire son prix, bien qu’il soit possible de le faire. De plus, vous pourriez être obligé de quitter un quartier auquel vous vous êtes fortement attaché.

Nous avons déjà abordé les coûts d’entretien d’une maison. Si vous avez acheté – et payé – une maison et que vous avez décidé d’y demeurer après avoir pris votre retraite, vous devrez certainement assumer des coûts d’entretien. En fait, ces coûts pourraient être supérieurs à ceux que vous assumiez lorsque vous travailliez, car la maison aura également vieilli au moment où vous partirez à la retraite.

Enfin, les personnes préoccupées par l’établissement d’un revenu de retraite suffisant ajoutent une note marginale intéressante à la présente analyse. À plus d’une reprise, j’ai entendu dire que si une personne possède une maison, son besoin d’accumuler des éléments d’actif financier peut être rajusté en conséquence. Autrement dit, lorsqu’une personne a épuisé son épargne, elle peut simplement vendre sa maison et utiliser le produit de la vente pour financer sa retraite. De toute évidence, ceux et celles qui adhèrent à cette opinion ne croient absolument pas à l’aspect du « revenu psychique » de la propriété domiciliaire.

Le verdict : ne vous privez pas d’acheter une maison, mais épargnez également en prévision de votre retraite. C’est la conclusion la plus neutre que je peux tirer. Toutefois, c’est souvent les approches les plus objectives qui se révèlent les plus efficaces. Épargner en vue de la retraite et payer une maison devraient être considérés comme des activités complémentaires, chacune servant à appuyer l’autre (je pense au Régime d’accession à la propriété et à un prêt hypothécaire de transformation de l’avoir propre foncier, en cas d’urgence). L’élaboration d’un plan destiné à optimiser les deux activités devrait permettre à vos clients de trouver la meilleure solution possible.

Peter Drake est vice-président, Retraite et recherches économiques, auprès de Fidelity Investments Canada. Fort de plus de 35 années d’expérience à titre d’économiste, il dirige les initiatives de recherche de Fidelity axées sur la retraite au Canada à notre époque.

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