Le marché de l’habitation n’est pas dans une «bulle», selon BMO

(12-08-2005)Une nouvelle étude publiée par la Direction des étudeséconomiques de BMO Groupe financier révèle que la haussedes prix des propriétés depuis plusieurs années ne constituepas à une bulle du marché de l’habitation. L’augmentation estplutôt due à la solidité des facteurs économiquesfondamentaux sous-jacents.

Selon Paul Ferley, économiste en chef adjoint, BMO Groupe financier,l’augmentation des prix «semble résulter de taux hypothécairespeu élevés et de prix toujours abordables plutôt que d’activitésspéculatives.» En effet, même si les prix des propriétésont considérablement augmenté dans l’ensemble du Canada et danscertains grands marchés urbains ces dernières années, M.Ferley affirme qu’ils «demeurent abordables et très attrayantssi on les compare à ceux des deux ou trois décennies précédentes.»

L’étude de BMO identifie quatre critères permettant de déterminerl’existence d’une bulle du marché de l’habitation : les tendancesdes augmentations des prix réels des logements, le rapport entre lesprix des logements et les loyers, le rapport entre les prix des logements etle revenu et la proportion du revenu qui est affectée aux versementshypothécaires. De ces critères, la proportion du revenu affectéeaux versements hypothécaires prouverait le mieux que la situation actuellen’est pas une bulle du marché de l’habitation.

«Le bas niveau des taux hypothécaires fait en sorte que les prixdes logements demeurent très abordables, même si ces prix augmententplus rapidement que les revenus, explique M. Ferley. Et même si les tauxhypothécaires devaient augmenter encore de 200 points de base, commenous le prévoyons dans notre analyse, ce ratio demeurerait légèrementsous sa moyenne historique.»

L’étude évalue aussi quatre grands marchés urbains duCanada : Toronto, Montréal, Calgary et Vancouver. Pour chacun, la proportiondu revenu représentée par les versements hypothécairesest actuellement inférieure à la moyenne historique.

Cependant, si les taux hypothécaires augmentent comme prévu de200 points de base supplémentaires, cette proportion dépasserala moyenne historique à Montréal et à Vancouver, mais resterasous cette marque à Toronto et à Calgary. Dans le cas de Montréal,le seuil est relativement bas. Toutefois, Vancouver risquerait plus que lesautres de réunir les conditions d’une «bulle» du marché,compte tenu de la proportion du revenu affectée au logement qui y estdéjà élevée.

M. Ferley prévient cependant que de rapides hausses des prix pourraientinvalider l’évaluation favorable présentée dans cette étude.Selon lui, les taux d’intérêt, et particulièrement ceuxà long terme, pourraient stimuler une trop forte hausse continue desprix des logements, ce qui pousserait alors le marché de l’habitationdans une bulle. Toutefois, les hausses des taux d’intérêt de laBanque du Canada attendues à l’automne, devraient aider à freinerles hausses de prix.