L’immobilier commercial, un risque croissant

Le secteur mondial de l’immobilier commercial étant toujours en difficulté, le risque de contagion augmente, tout comme la perspective de faillites bancaires, avertit Fitch Ratings.

Dans un nouveau rapport, l’agence de notation avance que les conditions de crédit pour les prêts dans le secteur de l’immobilier commercial devraient continuer à se détériorer jusqu’en 2025.

Ces tendances négatives auront un impact sur les titres adossés à des créances hypothécaires, ainsi que sur les banques, les assureurs-vie, les gestionnaires d’actifs et les autres acteurs des marchés financiers exposés à ce secteur.

« Les pertes devraient rester dans les limites des prévisions des agences de notation pour la plupart des émetteurs, étant donné la grande dispersion des risques au sein du système financier », tempère toutefois Fitch Ratings.

Dans le même temps, l’agence de notation a averti qu’un certain nombre de banques américaines — en particulier les plus petites qui sont davantage exposées au secteur de l’immobilier commercial — pourraient faire faillite dans un contexte de détérioration des tendances en matière de crédit.

« Les émetteurs plus faibles ayant une plus forte concentration d’expositions plus risquées pourraient voir leur note abaissée. Le retrait des prêteurs des bureaux exacerbera le risque de refinancement, augmentant l’activité de sauvetage et les pertes de crédit », peut-on lire dans le rapport.

La valeur de l’immobilier de bureau en particulier a déjà chuté de manière significative, note Fitch Ratings.

« Cette tendance se poursuivra à mesure que les baux sont évalués au prix du marché et que les locataires réduisent leur empreinte physique en réponse au changement séculaire post-pandémique des modes de travail, et s’orientent vers des espaces bien situés, très bien aménagés et économes en énergie », analyse l’agence de notation.

En particulier, les bureaux plus anciens et de moindre qualité sont les plus exposés au risque de baisse de la demande, souligne Fitch Ratings, ajoutant que ces derniers sont susceptibles de subir des baisses importantes de leur valeur immobilière, voire d’être frappés d’obsolescence.

« Cela est déjà évident sur certains marchés de bureaux américains de premier plan et, de plus en plus, dans des villes européennes de premier plan où le taux d’inoccupation est en hausse », observe le rapport.

Dans ce contexte, Fitch Ratings prévoit que le taux de défaillance global des titres américains adossés à des créances hypothécaires commerciales fera plus que doubler pour atteindre 4,9 % en 2025, contre 2,3 % cette année.