2023 : des défis pour la plupart des catégories d’actifs immobiliers

L’environnement de taux d’intérêt élevés de 2023, combiné à des perspectives incertaines pour les espaces de bureaux, a pesé sur le marché immobilier canadien, selon un rapport d’investissement national de Colliers publié le 7 mars dernier.

Mais le rapport conclut qu’il y a des signes d’espoir pour l’avenir, car les taux d’intérêt semblent prêts à baisser et le Canada connaît une croissance démographique record, un marché du travail solide et une croissance des loyers supérieure à l’inflation pour de nombreux actifs.

« Des fondamentaux solides soutiennent le marché de l’investissement », indique le rapport, notant que si le volume en dollars et le nombre de ventes ont diminué par rapport à leurs sommets de 2022, ils restent à des niveaux prépandémiques.

« Le Canada reste attractif pour les investisseurs internationaux, qui apprécient la combinaison de la stabilité politique, de la faiblesse du dollar canadien et de la surperformance de certains actifs tels que l’industrie et le logement.

Le rapport a identifié des changements sur le marché de l’investissement immobilier dans trois domaines :

• le profil de l’acheteur,
• les catégories d’actifs préférées par les investisseurs
• et la répartition géographique des ventes.

En ce qui concerne les acheteurs, le rapport note que les investisseurs institutionnels, tels que les régimes de retraite et les compagnies d’assurance-vie, se sont retrouvés surpondérés par rapport à l’immobilier ou cherchent à se diversifier sur les marchés mondiaux.

Les classes d’actifs immobiliers se sont déplacées vers l’industrie et la logistique, qui représentent aujourd’hui la moitié du volume des ventes.

Sur le plan géographique, le volume d’investissement reste élevé au Québec et en Ontario, mais il est difficile sur les « marchés qui dépendent du développement et des terrains », comme Vancouver, où il existe des obstacles persistants en matière de financement et des délais plus longs pour les projets à usage mixte et les nouveaux développements.

Selon le rapport, le taux d’inoccupation des bureaux est en hausse depuis quatre ans et continuera probablement d’augmenter à court terme en raison de la persistance des formules de travail hybrides. De nombreux projets lancés avant la pandémie ont été livrés au cours des trois dernières années, augmentant ainsi le nombre d’espaces disponibles alors que le taux d’inoccupation explosait.

Le volume en dollars des ventes d’espaces de bureaux a chuté de 24 % d’une année sur l’autre et le nombre de ventes a baissé de 11 %, selon le rapport de Colliers. Bien que les transactions soient devenues plus petites sur le marché des bureaux en raison du resserrement du financement, le marché a toujours un appétit pour les actifs plus petits.

Les ventes d’immobilier commercial et les volumes en dollars ont diminué d’environ un quart d’une année sur l’autre, mais le prix par pied carré est resté le même. Comme pour les bureaux, les investisseurs privés ont un intérêt pour les biens commerciaux plus abordables, mais beaucoup moins d’acheteurs pour les grands biens tels que les centres commerciaux, indique le rapport.

Les investisseurs cherchent traditionnellement à redévelopper ou à densifier les actifs pour en faire des quartiers à usage mixte, en particulier dans les zones denses et desservies par les transports en commun. Certaines sociétés de placement immobilier de détail, comme RioCan, sont devenues des promoteurs immobiliers en raison de l’augmentation de la population et de l’immigration.

Dans l’immobilier résidentiel, la demande d’appartements a été soutenue par des niveaux d’immigration post-pandémique record et des taux d’inoccupation du marché locatif historiquement bas, de nombreuses personnes ayant été exclues de l’accession à la propriété. Bien que le volume en dollars et le nombre de ventes aient chuté respectivement de 32 % et de 28 % d’une année sur l’autre, ils restent égaux ou supérieurs aux niveaux d’avant la pandémie, informe le rapport.

Bien que l’investissement résidentiel multifamilial ait diminué par rapport aux records de 2021 et 2022, le document note qu’il reste un secteur attractif pour les petits investisseurs et les acheteurs étrangers.

Cependant, les terrains résidentiels ont connu une forte baisse en 2023, le volume en dollars et le nombre de ventes ayant chuté de près de 50 % d’une année sur l’autre. Les superficies vendues sont également restées inférieures aux niveaux d’avant la pandémie. Les prix élevés pour les nouveaux acheteurs, les taux d’intérêt défavorables et la hausse du chômage ont conduit les promoteurs à se retirer des maisons individuelles.