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Le marché de l’habitation au Québec poursuit sa croissance, mais « un certain essoufflement pourrait survenir » dès l’an prochain, selon une analyse publiée jeudi par Desjardins.

L’auteure de cette note de conjoncture économique, Hélène Bégin, rapporte en effet que les ventes de propriétés existantes dans la Belle Province sont demeurées fortes au premier semestre, tandis que la hausse annuelle des prix a continué d’avoisiner les 5 %.

À propos du second semestre, l’économiste principale au sein du Mouvement se montre plutôt optimiste, estimant que « deux facteurs pourraient stimuler davantage le secteur résidentiel », à savoir l’entrée en vigueur, dès l’automne, du programme fédéral d’aide financière pour les premiers acheteurs ainsi que la baisse de certains taux hypothécaires. « Cette année devrait donc se conclure sur une excellente note », anticipe-t-elle.

DES TAUX HYPOTHÉCAIRES TRÈS BAS ET DES PRIX EN HAUSSE

Les incertitudes internationales, notamment le conflit commercial entre les États-Unis et la Chine, le risque d’un Brexit « dur » (c’est-à-dire sans entente avec l’Union européenne) ainsi que la réduction des taux directeurs américains « exercent une pression à la baisse sur les taux d’intérêt obligataires et, par ricochet, sur les taux hypothécaires nord-américains », explique Hélène Bégin. Résultat, le taux affiché pour le terme de cinq ans a fléchi de 5,34 % ce printemps à 5,19 % cet été dans la plupart des institutions financières au pays.

Si d’autres baisses des taux hypothécaires fixes « ne peuvent être exclues prochainement », le taux hypothécaire variable, qui évolue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada, devrait toutefois rester stable à court terme, croit l’économiste. Par ailleurs, ajoute-t-elle, l’intensification des incertitudes économiques mondiales entraîne la baisse de certains taux hypothécaires à taux fixe, ce qui contribue à dynamiser, du moins à court terme, le marché de l’habitation neuve.

De son côté, le marché immobilier existant poursuit lui aussi son essor au Québec, où le nombre de ventes de propriétés augmentera d’environ 5 % cette année, atteignant ainsi un nouveau sommet. Leur prix moyen dépassera cette fois la barre des 320 000 dollars, soit une hausse de plus de 4 % pour la troisième année consécutive.

QUELS SERONT LES EFFETS DE L’INCITATIF FÉDÉRAL?

Malgré la correction des prix de l’immobilier résidentiel survenue dans certains marchés au pays, notamment dans l’Ouest et dans la région de Toronto, leur ascension pendant une longue période « a considérablement réduit l’accès à la propriété en plus de gonfler le taux d’endettement des ménages », note Hélène Bégin. Afin de corriger le tir, rappelle-t-elle, Ottawa a annoncé, lors du dernier budget fédéral, un programme incitatif à l’achat d’une première propriété. Toutefois, dans les marchés les plus « chauds », comme Vancouver et Toronto, seul un petit nombre de ménages répondra aux critères d’admissibilité, prévoit l’économiste.

En revanche, un nombre plus important d’emprunteurs devraient avoir accès à ce soutien financier au Québec, en raison des prix qui y sont relativement moins élevés. « Reste à voir quel sera le véritable effet du programme sur les ventes et les prix des propriétés, conclut Hélène Bégin. Seuls les acheteurs qui n’auraient pas été en mesure d’accéder à la propriété sans l’incitatif fédéral viendront rehausser les statistiques et tout dépendra du nombre d’accédants qui pourront faire le saut grâce à l’aide gouvernementale. »

Marché de l’habitation canadien : la vigilance est de mise

Après avoir enregistré un fort ralentissement dans plusieurs régions depuis le début de 2017, le marché de l’habitation canadien montre des signes de reprise depuis quelques mois, constate Benoit P. Durocher, économiste principal chez Desjardins. Dans une note de conjoncture publiée jeudi, celui-ci estime que si les bas taux hypothécaires actuels contribuent à stimuler la demande dans de nombreux marchés, la vigilance reste de mise.

En effet, met-il en garde, « la problématique d’une surchauffe (…) pourrait s’accentuer dans les trimestres à venir » et « les risques associés à l’immobilier résidentiel restent importants au pays, ce qui pourrait évidemment influencer la Banque du Canada dans la conduite de sa politique monétaire ». D’ailleurs, rappelle Benoit P. Durocher, la banque centrale a déjà procédé à cinq hausses de 25 points de base chacune de ses taux d’intérêt directeurs entre juillet 2017 et octobre 2018, tandis plusieurs mesures restrictives ont été introduites par différents paliers de gouvernement.

L’abordabilité risque de continuer à se détériorer

L’économiste principal souligne que le plafonnement des prix des propriétés dans la plupart des régions au pays au cours des derniers trimestres a favorisé l’abordabilité du marché immobilier d’un océan à l’autre. Toutefois, nuance-t-il, les ajustements apportés au cours de cette période ont été trop modestes pour entraîner une véritable amélioration. Résultat, la plupart des régions métropolitaines demeurent dans une zone jugée non abordable pour la majeure partie de la population. En outre, avec les prix qui continuent de grimper dans ces secteurs géographiques, « il est à craindre que l’abordabilité se détériore à nouveau dans les trimestres à venir ».

Enfin, Benoit P. Durocher indique que malgré l’introduction de mesures restrictives, « la présence d’acheteurs étrangers semble encore stimuler la demande dans certains marchés ». Selon Statistique Canada, la proportion de logements appartenant à des propriétaires non résidents est aujourd’hui de 4,8 % à Vancouver et de 3,4 % à Toronto. À Montréal, cette proportion est plus faible, mais des données de la firme JLR montrent une nette accélération dans ce domaine au cours de ces dernières années.