Assurance prêt hypothécaire : les critères resserrés

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) serre la vis aux acheteurs de propriétés et aux émetteurs de prêts hypothécaires. 

Dès le 1er juillet, ses critères de souscription à une assurance prêt hypothécaire seront revus. Les rapports d’amortissement brut de la dette ne pourront dépasser 35 % et les rapports d’amortissement total de la dette seront limités à 42 %. Présentement, ces deux ratios peuvent atteindre respectivement 39 % et 44 %, selon le Financial Post. Le pointage de crédit minimal sera de 680 pour au moins un emprunteur, contre 600 actuellement. 

PLUS ARDU POUR LES EMPRUNTEURS À RISQUE

Par ailleurs, les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l’endettement ne seront plus acceptées aux fins de l’assurance prêt. La SCHL vise ici les acheteurs qui empruntent pour payer leur mise de fonds. Environ 13 % des mises de fonds de premiers acheteurs provenaient d’un financement au cours des quatre dernières années, selon Mortgage Professionals Canada.

Cela risque de réduire l’accès aux hypothèques pour les emprunteurs à risque qui offrent moins de 20 % en mise de fonds. Tous ces acheteurs doivent obligatoirement contracter une police d’assurance prêt hypothécaire. La SCHL est le fournisseur le plus important de ces produits, suivie par Genworth MI Canada et Canada Guaranty Mortgage Insurance. Reste à voir si ces prêteurs privés imiteront la SCHL en resserrant leurs critères.

LE MARCHÉ AU RALENTI

Cette dernière prévoit aussi un déclin du prix des maisons de 9 à 18 % au cours des 12 prochains mois.

« La COVID-19 a exposé des vulnérabilités de longue date sur nos marchés financiers et nous devons agir maintenant pour protéger l’avenir économique des Canadiens », a déclaré Evan Siddall, président de la SCHL, dans un communiqué.

« [Nos] mesures protégeront les acheteurs de logements, réduiront les risques pour le gouvernement et les contribuables et favoriseront la stabilité des marchés de l’habitation tout en réduisant la demande excessive et la croissance insoutenable des prix des logements. »

Entre le mois d’avril et celui de mars, la valeur des résidences a augmenté de 1,3 % au Canada, notamment en raison d’une baisse simultanée de l’offre et de la demande. En d’autres termes, c’est toute l’activité du marché immobilier qui s’est enlisée. La vente de maisons a dégringolé de 57 % au pays en avril, la plus forte baisse jamais enregistrée. Toronto et Vancouver ont cependant connu des augmentations de prix de 3 % et 2,9 % par rapport à l’année précédente.  

GRINCEMENTS DE DENTS

La décision de la SCHL de restreindre l’accès à l’assurance prêt hypothécaire au moment où le pays affronte sa pire récession depuis 1945 ne fait pas l’affaire de tous. Jean-François Perrault, économiste en chef de la Banque Scotia, soutenait du côté de Bloomberg que « réduire l’accès au crédit dans une période économiquement difficile est certainement une politique peu conventionnelle ».

Ces changements pourraient contribuer au ralentissement de l’activité sur le marché immobilier, juste au moment où le gouvernement fédéral et la Banque du Canada ont injecté des centaines de milliards de dollars dans le marché, justement pour soutenir l’accès au crédit et alimenter la relance économique.

« Si le gouvernement va de l’avant, le ralentissement de l’activité immobilière ajoutera aux pressions économiques », soutient Will Dunning, économiste spécialisé dans l’analyse du marché immobilier. 

La SCHL soutient de son côté vouloir protéger les nouveaux acheteurs qui pourraient voir la valeur de leur propriété baisser en raison de la crise et réduire les possibilités que les contribuables fassent les frais d’une correction du marché.

« Le plus gros risque reste d’affecter la psychologie du marché dans le contexte, croit Rob McLister, fondateur de RateSpy.com, un site web de comparaison des taux hypothécaires. Les organismes de réglementation effectuent généralement ce genre de changement lorsque ça va bien, pas quand le marché immobilier se trouve au bord du précipice. »