Millionnaire à la retraite grâce à l’immobilier : encore possible?

En six ans, Michel Lapointe s’est constitué un parc immobilier de plus de quatre millions de dollars. Une forme d’investissement devenue pour lui une véritable passion.

« Ma sécurité financière était assurée, raconte celui qui occupe un poste de cadre au gouvernement provincial. J’ai un bon salaire, un bon fonds de pension, une maison payée. J’aurais pu m’en contenter. Mais, ce n’est pas la sécurité financière que je veux, c’est la liberté financière. »

Pour lui, l’objectif est clair. Hors de question de vivre une retraite étriquée, à compter ses sous. Il souhaite avoir la latitude de réaliser ses rêves. En 2009, il commence à jongler avec l’idée de se lancer dans l’immobilier. Plus il lit sur le sujet, plus il se convainc que c’est la meilleure voie pour s’assurer cette fameuse liberté pécuniaire.

« En immobilier, on fait de l’argent avec celui de la banque, lance-t-il. Je peux investir 200 000 $ dans des placements et faire de 5 à 8 % de rendement, mais dans l’immobilier, je peux m’en servir pour acquérir 1,5 million de dollars en actifs. Or, la plus-value de ton immeuble se calcule sur sa valeur totale, pas seulement sur celle de l’investissement initial. Ton 200 000 $ génère donc bien plus de rendement à long terme. »

D’un immeuble à dix en six ans

En 2009, il se lance avec l’achat d’un premier triplex, qu’il finance avec un capital de 100 000 $ accumulé grâce à la vente de deux maisons. Comme il n’a plus d’hypothèque à payer, il se retrouve avec ce montant, en plus de la possibilité de mettre sa maison en garantie pour obtenir du financement. Il a donc ce qu’il faut pour acquérir son premier immeuble. Il opte pour un triplex, à Blainville, acheté au prix du marché, avec des locataires stables.

Puis, les achats se succèdent : deux autres triplex la même année, puis sept duplex en 2010 et 2011, une maison unifamiliale en 2012 et deux condos achetés sur plan au centre-ville de Montréal en 2014. Il trouve même le temps d’acquérir un condo en Floride en 2013, qu’il revend l’année suivante pour financer l’achat d’une maison neuve sise sur un terrain de golf, à Orlando.

La formule est toujours sensiblement la même : le refinancement hypothécaire des immeubles achetés sert de base aux prochaines acquisitions. « À peine 14 mois après avoir acquis mes trois premiers triplex, j’ai obtenu un financement de 200 000 $ de cette manière », illustre-t-il.

Il faut dire qu’il y avait une carte cachée dans ce trio d’immeubles. En effet, Michel Lapointe met la main sur deux triplex jumelés à Blainville, pour 287 000 $ chacun, un montant bien inférieur à leur valeur marchande. « Je suis tombé sur un vendeur motivé, explique-t-il. L’immeuble était en piteux état, il y avait deux locataires très problématiques, qu’il a fallu expulser. Mais après avoir réglé ces problèmes et fait des rénovations, la valeur de chaque immeuble a grimpé à 366 000 $. » Ce véritable coup de circuit sert d’accélérateur à l’acquisition de nouveaux immeubles, lesquels seront à leur tour refinancés.

Présentement, Michel Lapointe tire de 20 000 à 25 000 $ de profit net chaque année de ses immeubles. Trop peu pour en vivre, mais ce n’est pas son objectif pour l’instant. Pour lui, il s’agit de payer tranquillement ces hypothèques, afin d’avoir un actif très important à monnayer à sa retraite.

Vaincre la peur d’investir en immobilier

Michel Lapointe en convient, l’immobilier est un investissement actif. Ce n’est pas comme attendre que grimpe la valeur de ses actions à la Bourse. « Il y a parfois des locataires qui téléphonent parce qu’il y a un problème, reconnaît-il. Il faut prendre le temps de faire visiter les appartements pour les louer… J’ai aussi eu à négocier avec des mauvais payeurs, etc. »

Mais il ne comprend pas ceux qui craignent d’investir dans l’immobilier pour cette raison. Pour éviter le plus possible les locataires à problème, il fait beaucoup de recherches avant de signer un bail. Admettant qu’il n’est lui-même pas très habile pour réparer, il paie des professionnels lorsque des réparations sont nécessaires. Des dépenses déductibles d’impôt, rappelle-t-il.

« Il faut vaincre la peur d’investir en immobilier, conclut-il. Ce n’est pas aussi exigeant qu’on peut le penser. Et tant qu’à gérer un triplex, pourquoi ne pas en gérer trois? En fin de compte, ça ne fait que neuf locataires. Vous possédez un million de dollars d’actif. Et 20 ou 25 ans plus tard, quand vos hypothèques sont remboursées, vous êtes millionnaire. Ça vaut le coup! »

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