Pour des revenus supérieurs, les SPH

Les taux d’intérêt devraient rester faibles aux États-Unis et au Canada au cours des trois prochaines années, sinon davantage, constate Morningstar Canada. Comme les CPG dégagent à peine plus que le taux de l’inflation, que peuvent faire les investisseurs qui comptent sur des revenus réguliers pour boucler leurs fins de mois?

Ils n’ont guère le choix que de « grimper l’échelle du risque », c’est-à-dire d’opter pour des obligations de sociétés, des actions privilégiées, des parts de fiducies de placement immobilier et des actions qui versent des dividendes.

Mais il existe un autre type de placement à revenu fixe, moins connu, qui mérite qu’on s’y arrête : les sociétés de placement hypothécaire (SPH).

À l’instar des fonds communs, les SPH mettent les capitaux des investisseurs en commun, puis les prêtent pour des hypothèques adossées à des actifs immobiliers. « Au moins 50 % des actifs d’une SPH doivent se situer dans des hypothèques résidentielles ou en dépôts, ces derniers étant assurés par la Société d’assurance dépôts du Canada », explique Morningstar Canada.

Comme les SPH ne payent pas d’impôts, les distributions qu’elles versent à leurs porteurs de parts se traduisent par des rendements supérieurs à ceux des CPG de cinq ans. Certains SPH, comme CareVest First Mortgage Investment, ont affiché un rendement de 9 % ou plus sur 10 ans. Mais, ces dernières années, les gains ont eu tendance à être plus faibles avec la chute généralisée des taux d’intérêt.

Évidemment, de tels rendements s’accompagnent d’un degré de risque accru. La possibilité de subir des pertes est bien réelle, car les SPH tendent à se spécialiser dans les prêts plus risqués. Souvent, ceux-ci sont liés au financement d’achats immobiliers qui ne se qualifient pas pour des hypothèques normales émises par les institutions financières.

Le souscripteur du prêt peut être l’acheteur d’un bien immobilier résidentiel qui est un travailleur indépendant ou qui a un mauvais historique de crédit, ou une entreprise qui cherche des fonds pour construire, développer son immobilier ou faire face à une autre situation de financement spéciale.

« Certains de ces souscripteurs seront en défaut de paiement et les SPH seront peut-être dans l’impossibilité de recouvrer leur argent. Un autre facteur qui exacerbe le risque d’investir dans les SPH est qu’elles sont autorisées à emprunter de l’argent pour investir dans des hypothèques », prévient Morningstar Canada.

Quelques SPH sont cotées en Bourse. C’est le cas de Firm Capital Mortgage Investment Corporation (FC.TO), Timbercreek Mortgage Investment Corporation (TMC.TO) et MCAN Mortgage Corporation (MKP.TO). Ces trois entreprises versent des distributions qui varient entre 7,0 % et 7,5 %.

D’autres SPH ne sont pas cotées. Elles vendent des parts par le biais de placements privés. Le capital initial requis peut être minime, mais certaines SPH exigent un placement de départ de 150 000 $. De plus, les SPH privées imposent souvent une période de détention minimum d’un an ou plus. « Les rachats de parts ne sont pas immédiats et peuvent prendre plusieurs semaines. Il est possible de racheter des parts avant la fin de la période de détention en échange de frais d’administration », note Morningstar Canada.

Autre élément de risque à considérer : il n’y a aucune norme concernant la divulgation des coûts totaux répercutés aux investisseurs des SPH. Ainsi, la rémunération des gestionnaires peut inclure un pourcentage de la totalité des actifs hypothécaires, le versement de primes et divers frais relevant des activités hypothécaires. D’autres frais vont du permis d’octroi d’une hypothèque et des frais liés aux actifs.

Investir dans une SPH vous intéresse? Voici quelques questions essentielles qui requièrent des réponses claires :

• Quel est l’historique de cette SPH ? Les investisseurs y ont-ils déjà perdu de l’argent?
• Qui sont les gestionnaires et comment sont-ils rémunérés?
• Quels sont les coûts imputés à la société?
• Quels types de biens immobiliers sont hypothéqués et quelle est leur répartition géographique?
• Comment les hypothèques sont-elles choisies? Quel est le ratio maximal utilisé entre le prêt et la valeur du bien immobilier?
• Quel est le taux de créance hypothécaire? Qu’arrive-t-il si le débiteur ne rembourse pas son prêt?
• Les gestionnaires utilisent-il des leviers financiers?
• Quels dispositifs sont en place pour gérer le risque? Quel est le capital de réserve?
• Quelles sont les procédures de rachat?

Les SPH procurent des rendements plus élevés contre des risques plus élevés. Comme pour tout placement risqué, il est essentiel de se renseigner avant d’investir, conseille Morningstar Canada.