Quelle structure juridique pour l’investissement immobilier?

Il est connu que l’immobilier est un investissement relativement sûr et, dans la majorité des cas, rentable à long terme.

La hausse des prix au cours des dernières années atteste que ce marché ne montre aucun signe d’essoufflement. Selon plusieurs études récentes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, de la Fédération des chambres immobilières du Québec et d’autres centres de recherche, cette tendance devrait continuer au cours des prochaines années.

De plus en plus d’investisseurs, locaux et internationaux, se posent donc la même question : quelle est la meilleure structure juridique pour effectuer un investissement dans le secteur immobilier?

Plusieurs structures peuvent satisfaire les besoins de vos clients, selon leur situation et leur plan d’investissement à long terme, qu’ils le fassent seuls ou avec des partenaires.

Investissement personnel

Une structure d’entreprise n’est pas nécessaire pour investir en immobilier. Cependant, celle-ci est fortement recommandée afin de protéger les propriétaires ainsi que leur patrimoine advenant une poursuite.

Une collaboration entre comptables et avocats est souhaitable pour s’assurer que la structure de l’entreprise, outre ses bénéfices en termes de protection des actionnaires, est aussi avantageuse d’un point de vue fiscal.

Société par actions

Les bénéfices fiscaux d’une telle structure sont nombreux (fractionnement du revenu, paiement des impôts en différé), tout comme les avantages du point de vue pratique, assurant la longévité des activités du ou des investisseurs.

Dans le cadre d’un investissement à court terme (achat, rénovation et revente, ou ce qu’on appelle dans l’industrie un flip), la société par actions protège les investisseurs de bonne foi des recours potentiels, notamment ceux en cas de vices cachés.

Société en commandite (SEC)

Pouvant servir dans plusieurs domaines, la société en commandite est de plus en plus utilisée dans le cadre d’investissements immobiliers. Elle constitue une alternative à la structure d’entreprise communément mise en place lorsqu’on se lance en affaires, c’est-à-dire la société par actions. La SEC offre certains avantages et inconvénients aux commanditaires comme aux commandités.

Bien que la SEC ne possède pas la personnalité juridique d’une société par actions, elle partage néanmoins plusieurs de ses attributs. Selon l’article 2237 du Code civil du Québec, « la société en commandite peut faire publiquement appel à l’épargne de tiers pour la constitution ou l’augmentation du fonds commun et émettre des titres négociables ».

Le commandité, chargé de l’administration de la SEC, a une responsabilité illimitée quant aux dettes de la société. Le commanditaire, pour sa part, est un investisseur qui n’est tenu imputable des dettes que jusqu’à concurrence de son investissement. Son rôle ressemble à celui du détenteur d’actions (ou d’unités, pour être plus précis) dans une compagnie.

Cette structure peut s’avérer avantageuse et pratique lorsqu’un gestionnaire compétent et fiable recherche des investisseurs locaux ou étrangers intéressés au domaine immobilier du Québec.

Le(s) commandité(s) sont tenus « aux mêmes obligations [envers les commanditaires] que celles auxquelles l’administrateur chargé de la pleine administration du bien d’autrui est tenu envers le bénéficiaire de l’administration », indique l’article 2238 du Code civil. Ces obligations incluent le devoir de se comporter avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté envers le bénéficiaire, d’agir dans le meilleur intérêt de celui-ci et de conserver le patrimoine et en accroître sa valeur.

Les droits des commanditaires quant à la gestion de la SEC s’apparentent plus, de leur côté, aux actions qu’un consultant est autorisé à poser. Il faut noter que le commanditaire qui s’immisce activement dans l’administration de la SEC s’expose à la même responsabilité illimitée et aux mêmes risques que le commandité quant aux dettes de la société.

De plus, le commanditaire ne peut retirer son investissement en capital qu’avec le consentement des autres commanditaires ou, si le contrat le prévoit, celui du commandité. Il faut également que suffisamment de biens subsistent après ce retrait pour acquitter les dettes de la SEC. Le contrat de société prévoit dans ses dispositions les droits et devoirs respectifs des commanditaires et commandité(s). Il est d’une très grande importance lorsque les parties décident d’investir par l’entremise d’une SEC.

Ce dernier établit l’étendue des droits et obligations des parties, doit être rédigé adéquatement et doit refléter, comme tout autre contrat écrit, le rôle de chacun quant à la gestion de la société, les modalités de remboursement des investissements, la fin de la société, etc. Nous recommandons vivement aux investisseurs de consulter leur conseiller juridique avant de saisir une occasion qui s’offre à eux.

Au-delà des avantages qu’elle pourrait procurer à ses actionnaires, la constitution en personne morale n’est pas automatiquement la meilleure option pour les investisseurs immobiliers. Selon la vision et les projections des investisseurs, une autre structure pourrait être plus avantageuse, que ce soit du point de vue pratique, légal ou fiscal.

M^e Maxime Alepin et M^e Rami Kaplo sont avocats chez Alepin Gauthier Avocats.

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Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.