Logement : risque « manifeste » de surévaluation à Montréal

Les marchés immobiliers au pays « demeurent généralement en phase avec les facteurs démographiques et économiques, tels que l’emploi et les taux d’intérêt », mais la surévaluation guette Montréal et Québec, a indiqué hier la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

C’est ce qu’elle conclut du cadre d’analyse et d’évaluation des prix des logements (AEPL), un indicateur qu’elle a élaboré pour avoir « une image fiable de la situation globale du marché de l’habitation » (voir encadré).

Plus de surchauffe à Montréal et Québec

« À l’échelle nationale, hormis une surévaluation modeste, nous ne décelons la présence d’aucun autre facteur de risque comme la surchauffe, l’accélération des prix ou la construction excessive », commente Bob Dugan, économiste en chef de la SCHL.

Le risque de surévaluation est « particulièrement manifeste » à Montréal et à Québec, relève-t-il, même si la situation s’y améliore, tandis qu’« une surévaluation modeste s’observe aussi à Toronto, à Calgary et à Halifax ».

Toutefois, il faut surveiller le phénomène de « construction excessive » de logements dans la métropole québécoise et à Toronto, met-il en garde. En effet, comme leur nombre est élevé, il pourrait en résulter un problème s’ils sont achevés, mais invendus.

L’offre de propriétés neuves est également importante par rapport au nombre d’habitants dans la Vieille Capitale, mais la SCHL estime cependant qu’elle reste dans les « normales historiques ».

Les 25-35 ans en perte de vitesse

« Pour atténuer le risque, les constructeurs devront diriger la nouvelle demande en proportion appropriée vers les logements actuellement en construction, mais non vendus, et vers les logements en phase de planification », souligne Bob Dugan.

Selon la SCHL, la situation à Montréal et Québec reflète « un ralentissement de la croissance du groupe des personnes âgées de 25 à 35 ans observé depuis 2012 », ainsi que le fait que le rythme d’augmentation du revenu personnel disponible n’y a pas suivi celui des prix des logements depuis le début des années 2000.

Vous avez dit AEPL?

L’Analyse et évaluation des prix des logements est un cadre « conçu pour évaluer la conjoncture du marché de l’habitation en tenant compte des facteurs économiques, financiers et démographiques qui l’influencent », explique la SCHL. Cet outil prend en compte l’incidence, l’intensité et la persistance de quatre facteurs de risque « qui peuvent être les signes avant-coureurs d’une baisse potentiellement marquée des prix des logements ». Ces quatre facteurs sont :

• surchauffe de la demande (demande excédant l’offre de façon importante);

• accélération des prix des logements (possible reflet d’une activité spéculative);

• surévaluation de leurs prix (autre reflet possible d’une spéculation);

• construction excessive (réaction trop forte de l’offre à la pression de la demande). Deux indicateurs sont utilisés : le taux d’inoccupation des logements locatifs et le nombre de logements achevés et non écoulés par tranche de 10 000 habitants.

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