Avoir une maison aux États-Unis?!

Vos clients cherchent à profiter des bas prix de l’immobilier aux États-Unis pour s’offrir une maison de vacances et échapper ainsi à l’hiver?

Dans ce cas, rappelez-leur les conséquences fiscales qui en découlent et qui pourraient les surprendre, suggère une étude de la CIBC publiée hier et menée par Jamie Golombek, directeur gestionnaire, planification fiscale et successorale au sein de la banque.

Double imposition

Ce n’est pas parce qu’un bien immobilier est situé hors du pays qu’il échappe au fisc canadien. Or, relève Jamie Golombek, « beaucoup de Canadiens qui possèdent une propriété de vacances aux États-Unis ne savent pas que certains événements peuvent entraîner des conséquences fiscales ».

Ainsi, explique-t-il, si l’on touche un revenu locatif sur cette propriété, si on la vend, en fait don ou en est propriétaire au moment du décès, un impôt pourrait s’appliquer à la fois aux États-Unis et au Canada.

Pour limiter les dégâts, Jamie Golombek prodigue certains conseils :

• Bien que le revenu et les gains en capital puissent être imposés des deux côtés de la frontière, il est généralement possible de réclamer un crédit pour impôt étranger afin de diminuer l’impôt canadien.
• Lorsqu’on la vend, on peut réclamer une exemption pour résidence principale afin de réduire ou d’éliminer le gain en capital imposable au pays. Étant donné que l’exemption ne peut s’appliquer qu’à une propriété en tout temps, il faudra décider à quel bien il est préférable de l’appliquer.
• Éviter d’en faire don, car cela pourrait engendrer une double imposition (sans l’allégement offert par le crédit pour impôt étranger), tant aux États-Unis qu’au Canada.
• Prévoir des stratégies qui réduiront ou élimineront l’impôt successoral américain qui pourrait s’appliquer au moment du décès, par exemple en détenant la propriété dans une fiducie ou en utilisant une assurance-vie pour couvrir les sommes à payer.
• Consulter des spécialistes de la fiscalité canadienne et américaine avant d’acheter des biens immobiliers de l’autre côté de la frontière.

Un marché immobilier intéressant

Selon BMO, les prix des maisons devraient augmenter en Floride, en Arizona et dans d’autres régions populaires auprès des Canadiens propriétaires de résidences secondaires.

Toutefois, même s’ils ont grimpé de 20 % au cours des deux dernières années, ils n’ont comblé que la moitié de l’écart comparativement à leur sommet de 2006 et les destinations traditionnelles des snowbirds demeurent abordables, estime l’institution financière.

Ainsi, par rapport à 2006, les prix ont diminué de 34 % à Tampa, de 30 % à Phoenix, de 43 % à Las Vegas et de 52 % à Miami.

La Floride toujours aussi en vogue

La Floride reste très populaire auprès des Canadiens, qui sont les acheteurs de maison étrangers les plus nombreux dans cet État. Plus de 500 000 d’entre eux y possèdent actuellement des biens immobiliers. « Le prix médian d’une maison y est presque moitié plus bas qu’au Canada, explique Jack Ablin, chef des placements chez BMO. Les régions les plus demandées sont notamment celles de Sarasota-Bradenton-Venice, Orlando-Kissimmee, Miami-Ft. Lauderdale-Palm Beach, Cape Coral-Ft. Myers, Tampa-St. Petersburg et Naples-Marco Island. »

En Floride, le prix médian d’une maison est de 124 000 dollars américains, tandis qu’il est de 198 000 dollars en Arizona. Dans les grands centres urbains canadiens, celui-ci est estimé à l’équivalent de 255 000 dollars américains (283 360 dollars canadiens).

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